나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [8] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 8층1501호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [8] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 8층1501호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2023타경9971 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 8층1501호 (엣지타워) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 91,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

울산지방법원 2023타경9971 (8)

소재지는 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 8층1501호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 130,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매로, 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 $13.18 \text{m}^2$ (약 $3.99 \text{ pyeong}$)이며, 건물면적(전용)은 $38.02 \text{m}^2$ (약 $11.50 \text{ pyeong}$)입니다.

본 오피스텔은 내부확인 결과 복층형 구조(301호, 501호 및 건축물현황도 기준)인 것으로 추정되며, 미확인된 호실이 다수였습니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내에 위치하며, 외부는 판넬, 치장석 등으로 마감되었고, 내부는 벽지, 타일 등 일반적인 오피스텔의 형태를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근에 소재합니다.

주변은 구획정리지대로서 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 주거와 상업 기능이 혼합된 양호한 입지입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리하며, 본 건물까지 차량 출입이 용이한 편입니다.

동측으로 구영로(중로1류), 서측으로 폭 8미터 정도의 도로(소로2류)에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 상권분석

본건이 위치한 구영지구는 울주군 내에서도 인구가 많은 택지지구로, 주거 밀집도가 높아 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖춰져 있습니다.

엣지타워는 근린생활시설과 오피스텔이 복합된 건물로, 주변 상권의 배후 수요를 확보하고 있는 위치로 판단됩니다.

2.4. 생활정보

구영초등학교 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호합니다.

주변에 학교 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 편의성이 높으며, 택지개발지구 내에 있어 계획적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄매각합니다.

일괄매각으로 진행되므로 법정지상권 문제나 미등기 건물로 인한 문제는 발생 가능성이 낮습니다.

3.2. 소유자 및 채권 관계

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 박OO입니다.

채무자가 소유권을 보유한 상태에서 강제경매가 진행되는 일반적인 형태의 경매 사건입니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상입니다.

따라서 매각 시 입찰자는 점유 관계(임차인 또는 소유자 점유)에 대한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특이사항이자 리스크는 공부(공적장부)상의 호실 표시 불일치입니다.

주의사항: 층별평면도에는 8층 801호로 표시되어 있으나, 건축물대장, 등기부, 현관호실 표시는 8층 1501호로 상이합니다.

감정평가 시에는 현관호실 표시(1501호)를 기준으로 특정하여 평가하였으나, 입찰자는 반드시 관련 공부와 현관 호실 표시를 재확인하여 본인이 입찰하는 물건이 맞는지 확인해야 합니다.

또한, 건축물현황도의 평면도가 실제 각 호실의 평면도가 아닌, 공통 평면도를 사용하여 발급받았으므로, 내부 구조에 대한 정확한 확인이 어려울 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변은 계획적으로 개발된 택지개발지구 내 준주거지역으로, 단지 주변의 입지적 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 과거 구영지구 일부 지역에서 인근 축사(구영농장) 관련 악취 민원이 있었고, 해당 축사는 2020년 이전이 확정되었습니다. 본건 엣지타워는 상업지역에 가까워 직접적인 영향은 적을 것으로 보이나, 과거 환경적 요소를 참고할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본건은 울주군 내 주거 선호도가 높은 구영지구 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호합니다.

전용 $38.02 \text{m}^2$ (약 $11.50 \text{ pyeong}$)의 복층형 구조(추정)는 소규모 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 임대 수요가 높을 수 있습니다.

가장 중요한 점은 호실 표시의 불일치이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 등기부, 건축물대장, 감정평가서상의 호실 특정 과정을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

준주거지역 내의 오피스텔로, 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다.

복층형 구조는 임대 시장에서 선호도가 높아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

택지개발지구 내 계획적인 인프라와 양호한 생활환경이 장점입니다.

호실 특정 관련 위험 요소를 정확히 파악하고 입찰한다면, 감정가 대비 시세 차익의 기회를 가질 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계