나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [7] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 7층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2023.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근에 소재하며 주변은 구획정리지대
로 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며 본건물에 차량출입 용이함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건내 2층,3층,6층,7층,8층으로
외부 : 판넬,치장석, 페인팅 등
내부 ; 벽지, 타일
창호 : 방화문, 샷시창 등이며 302호, 501호외에는 폐문부재로 내부 미확인.

이용상태

오피스텔(내부확인한 301호, 501호 및 건축물현황도에 의하면 복층형임)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비, 화재관리설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 다각형지로 오피스텔 근린생활시설 단독주택의 복합시설용지임.

인접 도로상태등

동측으로 구영로에 서측으로 폭8미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(구영택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

1.본건은 전유면적이 동일하고 내부구조가 대칭되거나 배연창의 위치가 상이한 것 외에는
거의 동일한 구조임.

2.건축물현황도 중 각호별 평면도는 실제 각호별 평면도를 사용하지 아니하고 4-7층 평면도
기준 상단(1호)평면도를 사용하여 발급받은 각호별 평면도는 모두 동일함.

3.층별평면도는 실제의 층별로 호실표시가 되어 있으나(2층은 2**, 3층은3**, 6층은 6**,
7층은 7**, 8층은 8**로 표시) 건축물대장, 등기부, 호별평면도 및 현관호실표시중 층에 해
당하는 부분은 홀수(2층은 3**, 3층은5**, 6층은 11**, 7층은 13**, 8층은 15**)로 표시되어
있어 상이함.

4.현관호실표시를 기준으로 본건을 특정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.건축물현황도 중 각호별 평면도는 실제 각호별 평면도를 사용하지 않고 감정서 4~7층 평면도 기준 상단(1호) 평면도를 사용.(감정서 참조)
2.층별평면도에 7층 4-7-03으로 표시되어 있으나 건축물대장, 등기부, 호별평면도 및 현관호실 표시는 7층 1303으로 상이함. 현관호실 기준으로 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경9971 (7) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 7층 1303호입니다.

해당 물건은 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

건물명은 엣지타워이며, 총 18세대로 구성되어 있습니다.

감정가는 131,000,000원입니다.

토지 면적은 13.18㎡ (약 3.99평)이며, 토지 지분 또한 13.1782㎡ (약 3.99평)입니다.

건물 면적(전용면적)은 38.02㎡ (약 11.50평)이며, 건물 지분은 38.024㎡ (약 11.50평)입니다.

건축물대장상 건물 총 면적(연면적)은 1827.96㎡이며, 건폐율은 68.9%, 용적률은 407.75%입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변은 구획정리지대로 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

물건은 동측으로 구영로, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 박OO입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 17일 접수된 경남은행의 가압류(금 2,423,433,495원)입니다.

등기부 채권 총액은 2,423,433,495원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-22

* 확정일자: 2020-05-22

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 1억원을 인수할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.)

권리 분석 결과, 소유권 보존 등기 외에 가압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 구획정리된 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 단독주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 판매시설도 다수 분포하고 있습니다.

구영초등학교가 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리하며, 상업 시설 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 판매시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 구영초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 2020년 5월 22일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 1억 원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 인수 여부 및 관련 법적 검토를 철저히 해야 합니다.

* 중복사건: 본 물건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 도면 및 호실 표시 상이: 건축물 현황도 상의 평면도와 실제 건축물대장, 등기부, 호별 평면도, 현관 호실 표시 간에 차이가 있습니다. 특히 7층 1303호의 경우, 층별 평면도에는 4-7-03으로, 건축물대장 등에는 7층 1303으로 표시되어 있어 혼란의 소지가 있습니다. 감정평가는 현관 호실 표시 기준으로 이루어졌으므로, 입찰 시 현장 재확인이 필수적입니다.

* 내부 미확인 (타 호실): 본 보고서에 제공된 정보상, 302호, 501호 외에는 폐문부재로 내부 확인이 되지 않은 것으로 기재되어 있습니다. 본건(1303호)은 오피스텔로 내부 확인이 되었으며 복층형으로 추정되나, 정확한 상태는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리에 소재하는 엣지타워 오피스텔 경매 물건으로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 구영초등학교 인근에 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설과 인접해 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물 현황도 및 도면 불일치 등 권리 및 물건 상태에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 임차인 관련 사항은 신중한 검토가 요구됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 충분한 현장 조사와 법적 검토를 거친 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 주거 및 상업 시설 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 구영초등학교 인근이라는 교육적 이점.

* 복층형 오피스텔로 예상되는 내부 공간 활용도 증대.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 조사를 통해 분석한 결과, 주변 오피스텔의 거래 사례 및 임대료 수준을 고려할 때, 감정가 131,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원 인수 가능성을 포함하여, 물건 상태 및 법적 리스크 요인을 감안했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 104,800,000원에서 117,900,000원 사이로 조심스럽게 제안합니다.

입찰 전 반드시 최신 시세 변동 추이 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

1.9. 혐오시설 조사

울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3번지 주변 지역에 대한 혐오시설 분포 여부를 조사한 결과, 해당 지역 인근에 특별히 보고되거나 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2. 건축물 정보 요약

2.1. 건물 표제부 요약

* 건물명: 엣지타워

* 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3번지 (도로명: 울산광역시 울주군 구영로 70)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 8층

* 총 세대수: 18세대

* 건축 허가일: 2017-01-13

* 사용 승인일: 2018-08-20

* 총 연면적: 1827.96㎡

* 건폐율: 68.9%

* 용적률: 407.75%

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

2.2. 전유부 요약 (본건)

* 호수: 1303호

* 층: 7층

* 전용 면적: 38.02㎡ (약 11.50평)

* 구조: 철근콘크리트구조

3. 추가 주의사항

* 건축물현황도 상의 각 호별 평면도가 실제와 다르고, 층별 평면도와 호실 표시 간에 상이가 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 감정평가는 현관 호실 표시 기준으로 이루어졌으므로, 경매 진행 시 반드시 본건 호실을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.