나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2567 [1] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 104 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2567 [1] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 104 답 경매

• 사건번호: 2024타경2567
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 104
• 감정가: 539,648,000원
• 최저가: 377,753,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

서산지원 경매3계 2024타경2567 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 104 | 감정가: 539,648,000원 | 최저가: 377,753,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경2567 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 104 외 일괄

용도: 답 (토지매각)

감정가: 539,648,000원

토지면적: 4,539.00㎡ (약 1,373.05평)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 존재하나 토지 매각에 포함되지 않음. 기호(3) 지상 제시외 건물(㉠) 소재)

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악산" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 주위 환경은 전형적인 농경지대로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 도로 상태

토지이용계획: 기호(1-7) 모두 '계획관리지역'입니다. 이는 농지임에도 불구하고 향후 개발 및 용도 변경에 유리한 고지를 점하는 매우 긍정적인 요소입니다.

이용상태: 지목은 '답'이나 현황은 '답', '전'(현황 '답'), '주거나지' 등이 혼재되어 이용 중입니다. 특히 기호(3) 토지가 '주거나지'로 이용되는 점과 제시외 건물(㉠)이 소재하는 점에 유의해야 합니다.

도로상태: 기호별로 남측, 북서측, 서측, 남동측 등 다양한 방향으로 약 2미터~4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 출입은 용이한 편입니다.

2.3. 감정가 요약

총 감정가는 539,648,000원으로 토지 4,539.00㎡ (약 1,373.05평)에 대한 평가액입니다. 평당 감정가는 약 393,000원 수준입니다.

3. 입지조건 분석

최고의 입지: 계획관리지역이라는 용도지역의 강점과 산업단지 배후 지역이라는 잠재적 개발 수요가 높은 입지입니다.

교통상황: 본건까지 제 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 광역 교통망으로는 서해안고속도로 당진IC 또는 송악IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수한 지역으로 평가됩니다.

4. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매 사건으로 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

소유자/채무자: 서OO / 서OO (동일인)으로 권리관계가 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

매각대상: 토지매각(일괄매각)이며, 기호(3) 지상에 소재하는 제시외 건물(㉠)은 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자에 대한 법적 조치(철거 소송 또는 매수 협의)가 필요할 수 있음을 의미합니다.

농취증: '농지취득자격증명'이 필수입니다. 농지 소유를 위한 자격 요건을 갖추지 못하면 매각 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계: 임대관계는 미상이나, 농지법상 경자유전의 원칙 및 농지취득자격증명 발급 요건 충족을 위해서는 매입자가 직접 농업경영을 할 것임을 전제해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

상권: 본건은 농경지대 인근에 위치하여 직접적인 상권은 형성되어 있지 않으나, 소재지인 송악읍 일대는 서해안고속도로 개통 이후 인구가 증가하며 당진시의 주요 거점 중 하나로 성장했습니다. 송악읍사무소가 소재한 기지시리 일대가 읍의 중심 상권을 형성하고 있습니다 .

주변 환경: 당진시는 **아산국가산업단지(고대지구, 부곡지구)**, **당진1철강일반산업단지** 등 대규모 산업단지가 송악읍 일대에 집중된 곳입니다 . 최근에는 **부곡산업단지**가 미래형 스마트 산단으로 재탄생하는 대규모 프로젝트가 진행되는 등 지역 경제 활력과 인프라 확충이 기대되는 지역입니다 .

교육/편의: 인근 기지시리 등에 초등학교(기지초 등), 중학교, 고등학교(송악중, 송악고)가 위치하고 있어 기본적인 교육 시설은 갖추어져 있습니다 .

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 최우선 리스크입니다. 낙찰일로부터 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰보증금 전액이 몰수되므로, 사전에 농지 소재지 관할 기관을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

제시외 건물: 기호(3) 지상의 제시외 건물(㉠)은 매각에 포함되지 않습니다. 낙찰자는 이 건물의 철거를 요구하거나 건물 소유자에게 지료를 청구해야 하는 법적 분쟁의 가능성을 안고 있습니다.

산업단지 근접성: 송악읍 일대는 철강 및 기타 산업단지가 밀집된 지역입니다. 이는 경제적 가치를 높이는 요인이기도 하지만, 토지의 구체적인 위치에 따라 소음, 미관, 환경 오염 등의 잠재적 리스크(혐오시설)로 작용할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 정확한 거리를 파악해야 합니다 .

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 지목이 '답'이기는 하나, 입지상 개발 가능성이 높은 '계획관리지역'에 속하는 대규모 토지(약 1,373평) 일괄 매각 건입니다. 토지 중 일부는 현재 '주거나지'로 이용 중이며 도로 접근성이 양호합니다. 당진시 송악읍은 산업단지 개발 및 확장으로 인한 지속적인 인구 유입과 지역 경제 활성화가 예상되는 지역으로, 중장기적인 관점에서 접근할 가치가 있습니다 . 다만, 농취증 문제와 제시외 건물 처리 문제를 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트:

1. **계획관리지역 대면적 토지**: 도시지역 외 토지 중 활용도가 가장 높은 '계획관리지역'에 속하며, 4,539.00㎡ (약 1,373.05평)의 대면적으로 다양한 개발 구상이 가능합니다.

2. **산업단지 배후 수요**: 당진 송악읍의 대규모 산업단지 조성 및 스마트 산단 전환 프로젝트는 지가 상승을 견인할 주요 요인으로 작용할 것입니다 .

3. **양호한 도로 접근성**: 필지 대부분이 2~4미터 내외의 도로에 접해 있어 토지 활용 및 차량 출입에 지장이 없습니다.

4. **장기적 개발 가능성**: 현재는 농경지대이나, '주거나지' 현황 필지 및 제시외 건물의 존재(기호(3))는 향후 개발 및 용도 전환의 여지를 시사합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계