나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [3] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 3층503호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [3] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 3층503호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2023타경9971 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 3층503호 (엣지타워) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 91,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 3층503호 오피스텔입니다.

감정가는 131,000,000원이며, 토지 면적은 13.18㎡(약 3.98평), 건물(전유) 면적은 38.02㎡(약 11.49평)입니다. 해당 오피스텔은 복층형 구조로 파악되며, 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 경매 진행 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경9971 (3)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채무자/소유자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 박OO

1.3. 현황 및 주의사항

본 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내의 호실입니다. 가장 중요한 주의사항은 건축물대장, 등기부, 층별평면도, 현관호실 표시 등 공부(公簿) 간에 호실 표시에 현격한 차이가 있다는 점입니다. 층별평면도에는 3층 303호로 표시되어 있으나, 건축물대장, 등기부, 현관호실 표시는 3층 503호로 상이합니다.

감정평가는 **현관호실 표시(503호)**를 기준으로 특정하여 진행되었으므로, 입찰 참여 전 반드시 현장 재확인을 통해 실제 물건의 위치와 공부상 표시를 최종적으로 확인해야 합니다.

내부 이용상태는 오피스텔로 확인되며, 복층형으로 추정되나, 302호, 501호 외에는 폐문 부재로 내부가 미확인된 점도 고려해야 합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건이 소재한 구영리는 구획정리지대로 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

구영초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 건물에 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 주거 편의성 및 상업 시설 접근성이 높은 지역입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

물건이 위치한 엣지타워는 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택의 복합시설용지에 자리하고 있습니다. 이는 주거와 상업 기능이 결합된 형태를 의미하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

주변에 구영초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 유동 인구가 존재할 수 있으며, 준주거지역 특성상 주변 상권은 주로 거주민들을 위한 근린 상권이 발달해 있을 것으로 판단됩니다.

제시된 정보만으로는 인근에 특이한 혐오시설은 파악되지 않으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자 박OO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다.

현재 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아, 채무자의 채무 불이행으로 인해 소유 부동산이 경매에 나온 것으로 판단됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되므로, 낙찰 시 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **호실 표시 불일치 문제**입니다. 감정평가는 현관호실 표시를 기준으로 하였지만, 공부상 표시가 다르고 층별 평면도와의 차이도 크므로, 경매 진행 및 낙찰 후 행정 처리 과정에서 추가 확인 및 조정이 필요할 수 있습니다.

또한, 내부 이용상태가 폐문 부재로 미확인되었으므로, 내부 구조나 상태, 그리고 복층형 구조의 실제 이용 편의성 등을 현장 조사를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

울산 울주군 범서읍 구영리 구획정리지대의 준주거지역에 위치한 복층형 오피스텔로, 입지 조건은 대체로 양호합니다. 다만, 물건의 특정(호실 번호)에 있어 공부 간의 불일치가 크므로, 입찰자는 현장 조사를 통해 감정평가서상의 기준(현관호실 표시 503호)이 실제 물건과 일치하는지 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. 감정가 131,000,000원을 기준으로 인근 오피스텔 시세와 비교하여 수익성 분석을 진행할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

준주거지역 오피스텔로 주거와 업무용 수요를 동시에 흡수할 수 있습니다.

전용 면적 38.02㎡(약 11.49평)에 복층형 구조가 더해져 공간 활용도가 높을 것으로 기대됩니다.

인근에 학교 및 주거 단지가 형성된 구획정리지대에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

경쟁률이 낮을 경우 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계