나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [2] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 3층501호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [2] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 3층501호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경9971
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 3층501호 (엣지타워)
• 감정가: 127,000,000원
• 최저가: 88,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매9계 2023타경9971 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 3층501호 (엣지타워) | 감정가: 127,000,000원 | 최저가: 88,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 현황

사건번호 울산지방법원 2023타경9971 (2)로 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 3층501호 오피스텔입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다. 채권자는 박OO이며, 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOO로 동일합니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 127,000,000원입니다.

건물 전용면적은 38.02제곱미터(약 11.50평)이며, 토지 면적은 13.18제곱미터(약 3.99평)입니다. 건물과 토지 모두 제시외 면적은 없는 것으로 확인됩니다. 본 오피스텔은 복층 구조로 되어 있어 실사용 면적은 표기된 전용면적보다 넓을 수 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근에 위치한 구획정리지대 내에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 단독/다가구 주택, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 주거 및 상업 복합지역입니다. 인근에 버스 정류장이 소재하며 본 건물까지 차량 진출입이 용이하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 토지는 정방형에 가까운 다각형지로 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택의 복합시설용지이며, 동측 구영로 및 서측 폭 8미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 3층(공부상 501호)에 위치합니다. 외부 마감은 판넬, 치장석, 페인팅 등이며, 내부 벽지 및 타일 마감입니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비, 화재관리설비 등을 갖추고 있습니다. 이용 상태는 오피스텔이며, 건축물현황도 및 내부 확인에 의하면 복층형 구조인 것이 주요 특징입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본 경매는 부동산강제경매 사건으로 채권자 박OO가 채무자 겸 소유자 주OOOOOOOOOO를 상대로 진행하는 사건입니다.

3.2. 권리 관계 특이사항

본 보고서에 제공된 정보만으로는 상세한 권리분석(임차인 현황, 말소기준권리 등)이 불가합니다. 입찰 전, 반드시 법원 매각물건명세서 및 관련 공부를 통해 임차인의 유무, 점유 관계, 선순위 권리 및 배당 관계 등을 확인하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 금액이 없는지 철저히 분석해야 합니다. 임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

4. 상권 및 주변 생활 정보

4.1. 상권 분석

소재지가 구획정리지대의 주거 및 상업 복합지역에 위치하므로, 일상생활에 필요한 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다. 구영초등학교 인근으로 학군 수요 및 주거 배후 수요가 있어 기본적인 상권 활성도는 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교통

구영초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 아파트 단지와 주택이 밀집되어 있어 각종 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 교통은 인근 버스 정류장이 소재하며 주요 도로에 접하고 있어 편리합니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(구영택지지구)에 해당하며 중로1류(폭 20m-25m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 현재 검색된 정보로는 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경이 양호할 것으로 판단되나, 입찰 전 현장 조사를 통한 최종 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 행정상 특이 사항 및 리스크

본 물건은 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 규제를 받으며 중점경관관리구역에 속해 있습니다. 이는 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

5.2. 물건 관련 주의 사항

본건의 가장 중요한 주의사항은 호실 표시 상이 문제입니다.

1) 층별 평면도는 3층을 3**호로 표시하고 있으나, 건축물대장, 등기부, 호별평면도 및 현관호실 표시는 3층 501호로 상이하게 표시되어 있습니다. 감정평가는 **현관호실 표시(3층 501호)를 기준**으로 하였으므로, 입찰 참가 시 반드시 현황 및 공부상 표시를 재확인해야 합니다.

2) 건축물현황도상의 각호별 평면도가 실제 각호별 평면도를 사용하지 않고 4~7층 평면도 기준 상단(1호) 평면도를 사용하여 발급받은 것이므로, 실제 내부 구조가 도면과 일부 상이할 가능성이 있습니다.

3) 본 물건은 **복층 구조**이므로, 복층 부분에 대한 사용 승인 여부 및 서비스 면적으로서의 가치를 확인해야 합니다.

4) 감정평가 시 폐문부재로 내부 미확인된 호실이 많아 임대 관계는 미상입니다. 현장조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

울산광역시 울주군 범서읍 구영리는 구획정리가 완료된 주거 및 상업이 혼합된 안정적인 지역입니다. 본 물건은 복층 구조의 오피스텔로서 일반 오피스텔 대비 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 다만, 호실 표시 상이 및 건축물현황도상의 도면 불일치 문제는 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관계 서류 확인을 통해 명확히 해결해야 할 중대한 리스크입니다. 이러한 리스크가 가격에 반영된다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1) **복층 구조:** 동일 면적의 일반 오피스텔 대비 높은 희소성과 실사용 면적의 이점을 가집니다.

2) **준주거지역 입지:** 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 임대 수요 확보에 유리합니다.

3) **경매 진행 조건:** 강제경매 물건의 권리 관계 분석을 철저히 하고, 호실 표시 상이점에 대한 명확한 현황 파악 후 입찰한다면, 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계