나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115514 [1] 경상남도 양산시 산막동 565-2 창고시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115514 [1] 경상남도 양산시 산막동 565-2 창고시설 경매

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울산지방법원 경매9계 2024타경115514 | 소재지: 경상남도 양산시 산막동 565-2 | 감정가: 6,994,158,000원 | 최저가: 4,895,911,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115514 (1)

소재지: 경상남도 양산시 산막동 565-2 (산막일반산업단지 내)

용도: 창고시설 및 자동차관련시설

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 쌍OOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 6,994,158,000원

토지면적: 2,830.50㎡ (약 856.28평)

건물면적: 4,140.78㎡ (약 1,252.53평)

(제시외 건물 7.20㎡ 별도)

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 산막동에 위치한 산막일반산업단지 내에 소재하며, 주위는 중소규모의 공장과 근린생활시설 등으로 형성된 전형적인 산업단지 지역입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하고 주변 교통사정이 무난한 편입니다.

도로 접근성은 남서측으로 폭 약 25미터(대로3류), 북서측으로 폭 약 12미터(중로3류)의 도로에 접하고 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 매우 양호합니다.

공법상 제한사항으로는 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역에 해당되어 공장 및 산업 관련 용도로 이용하는 데 적합합니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

가장 큰 권리적 위험 요소는 "법정지상권" 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립하는 경우 토지 매수자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수는 있으나 건물을 철거할 수 없어 토지 활용에 제약이 발생하므로, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석 및 그에 따른 리스크를 고려해야 합니다.

본 물건은 또한 "유동화물건"으로 분류되어 있으며, 이는 채권의 성격에 따른 것으로 일반적인 경매와 절차상의 큰 차이는 없으나, 채권 회수에 적극적인 유동화전문회사 등이 채권자일 수 있습니다.

2.3. 상권분석 및 이용현황

본 물건은 산업단지 내 창고시설 및 자동차관련시설(현재 이용상태)로 이용 중이며, 주위 환경을 고려했을 때 제조, 물류, 산업 지원시설로서의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

건물 (2)는 3층 규모의 일반철골구조/철근콘크리트지붕 건물로 차량용 승강기가 설치되어 있어 물류 이동에 유리한 구조를 갖추고 있습니다.

이용상태상 자동차관련시설 및 창고시설로 되어 있어 현재의 용도에 맞게 운영하거나 유사 업종으로 전환하는 것이 적합합니다.

임대관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 직접 사용 또는 임대를 통한 수익 창출 가능성을 동시에 검토해야 합니다.

2.4. 생활정보 및 주변 시설

본 물건은 산업단지 내에 위치하여 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 주변에는 공장과 근린생활시설만이 분포하고 있어 주거 생활 편의시설 관련 정보는 의미가 적습니다.

다만, 양산시 유산 폐기물매립장 및 폐기물 처리시설이 인근에 위치할 수 있으므로, 입찰 참여 전 해당 시설과의 정확한 거리 및 영향에 대한 현장 확인이 필요합니다. 이러한 혐오시설의 존재는 향후 매매 시점이나 임대 시점에 수요자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다.

3. 주요 리스크 및 기회

3.1. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 성립 시 토지 가치 및 이용에 제약 발생. 정확한 권리 관계 분석이 필수적입니다.

2. 기계기구 제외 및 소재불명: 감정가에 포함된 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구 중 일부(기호 3, 5-4, 7, 10)는 소재불명으로 매각에서 제외되어, 기계기구에 대한 가치 산정에 주의해야 합니다. 잔존하는 기계기구의 가치와 활용 가능성을 확인해야 합니다.

3. 제시외 건물: 제시외 건물 (ㄱ)이 소재하며, 이는 매각 대상에 포함될 수 있으나 정확한 처리 방향(철거 또는 매수)을 고려해야 합니다. 본건의 주의사항에 '제시외 건물(1-1)'이 일괄매각에 포함된다고 명시되어 있어 매수인이 소유권을 취득합니다.

4. 주변 시설 리스크: 인근에 폐기물 처리 시설 등이 있을 가능성이 있으므로, 이로 인한 환경적, 심리적 영향 및 향후 자산 가치 하락 가능성을 검토해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 입지 우위성: 산막일반산업단지 내 대로3류 및 중로3류에 접한 코너에 가까운 위치로, 산업단지 내에서도 물류 및 차량 접근성이 매우 뛰어납니다.

2. 대형 시설: 연면적 약 1,250평 이상의 대형 창고/자동차관련시설로, 산업단지 내 대형 시설 수요를 충족시킬 수 있습니다.

3. 활용도: 현 이용상태(자동차관련시설 및 창고)가 산업단지 용도에 부합하며, 차량용 승강기 설치로 다층 건물의 활용도가 높습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 산막일반산업단지 내 우수한 입지를 갖춘 대형 창고/산업 시설로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, "법정지상권" 문제와 일부 "기계기구 제외/소재불명" 건이 가장 핵심적인 리스크입니다. 입찰 전 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 법리적 검토를 통해 인수 리스크를 확정한 후, 기계기구의 실제 가치를 반영하여 적절한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

실수요자라면 뛰어난 도로 접근성을 활용하여 물류 거점으로 활용할 수 있으며, 투자자라면 법정지상권 문제 해결 또는 지료 수익을 전제로 한 장기 투자 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계