나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115514 [1] 경상남도 양산시 산막동 565-2 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 산막동 소재 '산막일반산업단지' 내에 위치하는 부동산으로서 주위는 중,소규모의 공장, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 주변의 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

가장형의 토지이며, 자동차관련시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 일반산업단지, 지원시설구역(2014-02-13).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서 외벽 : 메탈판넬 내벽 : 판넬, 벽지 창호 : 샷시창 (3) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서 벽체 : 판넬 (4) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서 벽체 : 판넬 창호 : 샷시창

이용상태

자동차관련시설 및 창곳설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비가 구비되어 있으며, 건물 (2)는 차량용 승강기가 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 (ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

1.재매각임. 매수신청보증금 30%
2.일괄매각. 제시외 건물(1-1), 공장 및 광업 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함.
3.공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-82호, 제2021-83호, 제2021-84호, 제2021-85호는 동일 기계기구 목록으로 별지와 같이 감정평가명세표상 기호 1~21 기계기구로 평가하였고(감정서 상 중복 기재된 기호 22~273 제외) 그 중 감정평가명세표 기호 3, 5-4, 7, 10은 소재불명으로 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경115514 (1)

소재지: 경상남도 양산시 산막동 565-2

용도: 자동차 관련시설

감정가: 6,994,158,000원

토지면적: 2830.50㎡ (약 856.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4140.78㎡ (약 1253.35평)

건물 제시외면적: 7.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 1. 재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 30%입니다.

2. 제시외 건물(1-1) 및 공장 및 광업 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구가 포함하여 일괄매각됩니다.

3. 일부 기계기구(감정평가명세표 기호 3, 5-4, 7, 10)는 소재 불명으로 매각에서 제외됩니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역.

건물구조:

* 건물(2) (제1동): 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕, 3층, 자동차 관련시설, 연면적 3986.4㎡

* 건물(3) (제2동): 일반철골구조, 기타지붕, 1층, 자동차 관련시설, 연면적 66.38㎡

* 건물(4) (제3동): 일반철골구조, 기타지붕, 1층, 창고시설, 연면적 88㎡

부합물 및 종물: 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물 (ㄱ)이 소재함. (건물 제시외면적 7.20㎡에 해당)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통상황

경상남도 양산시 '산막일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 중, 소규모 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 주변 교통사정은 무난한 편입니다. 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 12미터 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 지역지구 및 이용현황

본 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로3류에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일반산업단지 지원시설구역에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지입니다. 토지는 자동차 관련시설용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

일괄매각 대상 물건으로, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 토지 등기부상 을7 근저당권(경남은행, 2019.06.28.)이며, 그 이후 접수된 모든 권리는 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권에 대한 언급은 없었습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 씨엔디글로벌주식회사

보증금: 200,000,000원

차임: 35,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-11

대항력: 없음

* 안성혁 (킹카스팀워시)

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-11

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

* 이원재

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-12

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 만약 배당받지 못할 경우 보증금 20,000,000원이 인수될 수 있습니다.

* 주식회사가림이엔씨

보증금: 50,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-01-04

대항력: 없음

* 타이거렌트카 양산지점

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 이원재 임차인의 보증금 20,000,000원은 대항력 유무에 따라 인수될 가능성이 있습니다.)

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 6,775,679,428원

건물 등기부채권 총액: 6,645,394,408원

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본 물건은 경상남도 양산시 산막일반산업단지 내에 위치하여 관련 업종의 사업장 밀집 지역입니다. 자동차 관련시설로서의 입지적 이점이 있습니다.

4.2. 주변 환경

주변은 중, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 산업 활동이 활발한 곳입니다. 현재까지 조사된 바로는 특별히 혐오 시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

산업단지 내 위치 특성상 직접적인 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설보다는 산업 인프라에 중점을 두고 있습니다. 차량을 이용한 출퇴근 및 물류 이동이 용이하며, 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰이 취소되었거나 유찰된 이력이 있습니다. 입찰 시 매수신청보증금이 감정가의 30%이므로 유의해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 이원재 씨는 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 배당받지 못할 경우 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 자산 유동화 과정에서 발생한 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 기계기구 포함 및 제외

공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구가 매각 대상에 포함되나, 일부(감정평가명세표 기호 3, 5-4, 7, 10)는 소재 불명으로 매각에서 제외되었으므로, 현장 확인 시 실제 포함되는 기계기구를 정확히 파악해야 합니다.

6.5. 임대관계 불분명

건물감정평가요항표상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 정확한 임대 현황 및 수익성을 파악하는 데 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 산막일반산업단지 내에 위치한 자동차 관련 시설용 토지 및 건물입니다. 넓은 면적과 함께 산업단지 내 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성을 고려해야 하는 점, 유동화 물건으로서의 복잡성 등 주의해야 할 사항이 있습니다. 모든 권리가 말소될 것으로 예상되지만, 임차인 관련 사항은 낙찰 후 명도 및 인수 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 입지

산막일반산업단지 내에 위치하여 자동차 관련 업종을 포함한 다양한 산업 시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 넓은 면적

총 토지면적 2830.50㎡ (약 856.21평)과 건물 연면적 4140.78㎡ (약 1253.35평)으로, 사업 확장이 용이하거나 다수의 시설 운영이 가능한 규모입니다.

8.3. 개발 잠재력

준공업지역 및 일반산업단지 내 위치하여 향후 개발 및 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 6,994,158,000원을 기준으로 하되, 인수 가능한 보증금(20,000,000원)을 고려해야 합니다. 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 존재하는 등 잠재적 리스크 요인이 있으므로, 이러한 부분을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 철저한 현장 조사와 권리관계 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.