나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2567 [3] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 139 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2567 [3] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 139 전 경매

• 사건번호: 2024타경2567
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 139
• 감정가: 285,094,000원
• 최저가: 199,565,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

서산지원 경매3계 2024타경2567 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 139 | 감정가: 285,094,000원 | 최저가: 199,565,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

본 보고서 물건은 충청남도 당진시 송악읍 석포리 139 외 6필지 토지 일괄 매각 건입니다.

사건번호는 서산지원 2024타경2567 (3)이며, 용도는 '전'을 포함한 농경지 및 일부 주거나지(현황 기준)입니다.

감정가는 285,094,000원이며, 총 토지면적은 2079.00㎡ (약 628.98평)입니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 권리 관계

소유자 및 채무자는 서OO이며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건의 특이사항으로는 '농지취득자격증명'이 필요하며, '법정지상권' 성립 여부가 불분명한 제시외 건물 문제가 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악산" 서측 근거리에 위치합니다.

주위는 전·답의 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 보이며, 전반적으로 한적한 농촌 지역의 환경을 가집니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

각 필지별로 약 2미터에서 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 활용 가능성이 존재합니다.

2.2. 상권분석

본 물건의 현황은 '전', '답', '주거나지' 등 농경지 및 일부 주거용으로 이용 중입니다.

인근 당진시 송악읍 일대는 아산국가산업단지, 현대제철 등이 소재하며 최근 인구가 집중되고 있으며, 인근에 물류 창고나 공장, 이동식 주택 제작 회사 등이 자리 잡고 있는 등 산업적인 활동이 활발한 지역으로 변화하고 있습니다.

따라서 본 물건은 현재는 농경지이나, 계획관리지역의 이점을 활용하여 향후 물류 창고, 작업장, 근생시설 등 산업적 또는 상업적 용도로의 전환을 고려할 수 있습니다.

2.3. 생활정보

본 물건은 송악산 근처의 농경지 중심 지역으로, 도심의 상업 시설이나 대규모 편의 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

송악읍 자체는 인구 유입이 활발한 편이나, 교육시설, 여가 및 복지시설 등이 부족하거나 거주지와의 접근성이 떨어지는 등의 도시 불균형 문제가 있어, 이에 대한 개선 계획이 수립되고 있습니다.

따라서 실거주 목적보다는 농업, 투자 또는 소규모 산업시설 부지로 활용하는 것이 적합합니다.

2.4. 주변 혐오시설

제시된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 특정 광역 단위의 혐오시설(대규모 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다.

다만, 본 물건의 목록 3, 4 토지에 '건축물폐기물 다수 쌓여 있음'이 확인되어, 이는 토지 이용 및 환경 개선에 필요한 현장 리스크로 간주해야 합니다.

또한, 주변 지역은 산업단지와 가까워 일부 상가, 창고, 공장 등이 혼재되어 있어 일반적인 전원주택 환경과는 차이가 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 유의 사항

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 낙찰 및 대금 완납 시 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰자는 반드시 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 주의가 필요합니다.

제시외 건물 'ㄱ'은 매각에서 제외되며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 최저매각가격은 이 제시외 건물로 인해 토지 이용이 제한받는 정도를 감안하여 이미 감액된 가격으로 산정되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 일괄매각: 총 7개 필지가 일괄 매각되므로, 개별 필지별 활용 계획을 수립해야 합니다.

- 법정지상권: 제시외 건물(77.00㎡)이 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 건물 소유주와의 협의 또는 명도 소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

- 농지 관련: 목록 4번 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 농지법 위반 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

- 폐기물 처리: 목록 3, 4번 토지에 건축물폐기물이 다수 쌓여 있어, 낙찰자가 별도로 처리 비용을 부담해야 합니다.

- 현황 차이: 목록 2번 토지는 지목은 '전'이나 현황은 '답'으로 이용 중이며, 목록 4번 토지의 일부는 도로로 사용 중인 점을 현장 확인 및 매입 계획에 반영해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍 일대의 산업적 개발 잠재력을 가진 계획관리지역 내 총 7필지의 농경지(일부 주거나지)를 일괄 매각하는 건입니다.

총 628.98평에 달하는 면적으로 토지 활용도가 높으며, 송악산 인근에 위치하여 전원적인 환경과 산업단지 인근의 개발 호재를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

가장 큰 리스크는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부와 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 현장에 쌓여 있는 건축물 폐기물 처리 문제입니다. 그러나 이러한 리스크는 최저매각가격 산정 시 반영되었으므로, 적절한 가격에 낙찰받는다면 충분한 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

- 계획관리지역 내 대규모 토지: 총 2079.00㎡ (약 628.98평)에 달하는 면적으로, 건폐율 40% 이하의 다양한 개발 행위가 가능합니다. (창고, 공장, 근린생활시설 등)

- 일괄 매각의 이점: 총 7개 필지가 여러 도로와 접하고 있어 (2m~4m) 토지 전체의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

- 개발 호재 수혜 지역: 당진은 서해안고속도로 및 산업단지 인접으로 인해 부동산 가치 상승이 기대되는 지역이며, 본 물건 역시 장기적 관점에서 산업 인프라 확장의 수혜를 받을 잠재력이 있습니다.

- 가격적 메리트: 제시외 건물 및 법정지상권 리스크가 감안된 최저가로 진행되어, 권리 분석 및 명도 처리 능력이 있는 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계