나이스옥션 법원경매 대구 2024타경128686 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 770 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경128686 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 770 답 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매2계 2024타경128686 | 소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 770 | 감정가: 819,400,000원 | 최저가: 573,580,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 대구지방법원 2024타경128686 (1)이며, 매각물건의 소재지는 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 770입니다.

본 물건은 토지(답) 매각 건으로, 감정가는 819,400,000원입니다.

토지면적은 2410.00제곱미터 (약 729.08평)이며, 건물면적은 0.00제곱미터입니다. 다만, 건물 제시외면적은 75.10제곱미터가 존재합니다.

1.2. 현황 및 이용 상태

본건은 동측 하향 완경사지대에 자체 지면 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지이며, 현재는 나지(裸地) 상태로 이용 중입니다.

용도는 지목상 '답'이나, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도로의 개발 잠재력이 높습니다.

인접 도로 상태는 남측으로 폭 약 3미터의 포장도로, 북측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근은 용이하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 "약목중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 종교시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거지로의 안정성이 확보된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 교통시설 접근성이 보통 수준이므로, 주거 용도의 기반 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 저층의 주택 건축이 가능한 지역입니다.

인근에 약목중학교와 약목초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 두 학교의 상대보호구역 및 절대보호구역에 모두 저촉되어 있어 유해시설 및 특정 업종의 입점에는 제약이 따릅니다.

주변이 이미 주거 시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상업 시설 발달 정도는 미흡할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지매각'이며, 지상 소재하는 미등기 건물 (제시외 75.10제곱미터) 및 이전 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

지상에 식재된 수목은 일반적인 거래 관행을 고려하여 토지에 포함하여 일괄 평가되었으며, 수목 일부는 지적 경계상에 걸쳐져 있습니다.

특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태로, 이 부분이 본건 투자의 최대 리스크 요인입니다. 매수인은 이 미등기 건물의 철거 또는 법정지상권 관련 분쟁을 별도로 해결해야 할 의무를 안게 됩니다.

3.2. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역으로 용도지역은 우수하나, 도시계획시설 '도로' (소로3류)에 저촉되어 있어 실제 개발 가능한 면적은 줄어들 수 있습니다.

또한 가축사육제한구역 (전부제한지역) 및 학교의 절대/상대보호구역에 해당되어 개발 및 활용에 있어 행정적 제한이 존재합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 매각 제외된 제시외 건물의 '법정지상권 성립 여부'입니다. 법정지상권이 성립된다면 매수자는 토지 이용에 큰 제약을 받게 되며, 소송을 통해 지료를 청구하거나 건물을 철거해야 하는 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

건물의 소유권을 확보하지 못하고 토지만 매입하게 되므로, 매수 후 명도 및 지료 협상에 대한 시간과 비용을 충분히 감안해야 합니다.

4.2. 행정적 및 현황 리스크

도시계획시설 '도로'에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 행위 시 저촉되는 면적만큼 공용 부담이 발생하거나 이용이 제한될 수 있습니다.

수목 일부가 지적 경계선에 걸쳐 있어 이웃 토지와의 경계 침범 이슈가 발생할 가능성도 있습니다.

주변 환경 분석 시 언급되지 않은 잠재적 혐오 시설 여부나 지역 개발 계획 등은 별도 확인이 필요하며, 감정가에 지상 건물 및 도시계획시설 저촉이 감안되었다는 점을 유의해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 토지는 제1종일반주거지역이라는 우수한 용도 지역과 약 729평에 달하는 큰 면적을 가지고 있어, 주택 단지 또는 대형 주택 부지로의 개발 잠재력은 높습니다.

그러나, 매각 제외된 미등기 건물의 법정지상권 성립 가능성이 존재하고, 도시계획시설 도로에 저촉되는 등 권리 및 행정적 리스크가 매우 높아, 리스크 헤지가 가능한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

약목중학교 인근의 기존 주거 지역으로, 제1종일반주거지역에 해당하여 토지의 용도 가치가 높습니다.

토지 규모의 희소성:

2410. 00제곱미터 (약 729.08평)의 대형 토지 규모로, 이 규모의 주거지 토지는 희소성이 있어, 개발 사업을 염두에 둔 투자에 적합합니다.

수익 극대화 전략:

법정지상권 관련 리스크를 감안하여 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 향후 건물 소유자와의 협의 또는 법적 절차를 통해 리스크를 해소한 후 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매2계