나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3058 [1] 경기도 여주시 신진동 130-1 1동 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3058 [1] 경기도 여주시 신진동 130-1 1동 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경3058
- 주소: 경기도 여주시 주내로 377 (신진동,1동)
- 감정가: 304,308,050원
- 최저가: 213,016,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 단독주택
여주지원 경매2계 2024타경3058 | 소재지: 경기도 여주시 주내로 377 (신진동,1동) | 감정가: 304,308,050원 | 최저가: 213,016,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 개요 및 기본 정보
1.1. 사건 및 물건 정보
사건번호: 여주지원 2024타경3058 (1)
소재지: 경기도 여주시 신진동 130-1 1동
용도: 단독주택 (2017년 3월 사용승인, 철근콘크리트구조)
경매구분: 부동산임의경매
감정가: 304,308,050원
매각대상: 토지/건물 일괄매각
1.2. 면적 및 구조 현황
토지면적: 608.00㎡ (약 183.92평)
건물면적: 126.01㎡ (약 38.10평)
제시외 건물면적: 16.00㎡ (약 4.84평, 창고 등)
주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물
특이사항: 일괄매각, 제시외 건물(기호 'ㄱ', 창고 등) 포함
2. 입지 및 주변 환경 분석
2.1. 입지 조건
본 건은 경기도 여주시 신진동 "신진동 마을회관" 남동측에 위치한 전원주택입니다.
주변은 전원주택 및 농가주택이 혼재하는 전형적인 농촌 주거지역이며, 농경지와 연양천이 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.
2.2. 교통 상황
차량 출입이 비교적 자유로운 편이며, 주택 서측 주내로 변에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 일정 부분 가능합니다.
2.3. 토지 현황 및 이용 상태
토지는 대체로 평탄한 부정형의 형태이며, 조경수 등이 식재된 단독주택 부지로 이용 중입니다.
인접 도로 상태는 기호(3) 토지가 약 6미터 폭의 아스팔트 포장도로이며, 본 건(기호 2)은 이 도로와 동측의 약 3미터 내외 콘크리트 제방도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.
다만, 기호(2) 토지의 일부가 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용되고 있으며, 125번 구거(하천) 부지 등을 일부 점유하여 사용하는 것으로 보고되어 권리관계 확인이 필요합니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 대상 및 구분
본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다.
가장 중요한 점은 제시외 건물 16.00㎡(약 4.84평, 판넬조 판넬지붕 창고 등)가 매각에 포함되어 있으므로, 낙찰 후 철거 또는 별도 법정지상권 문제가 발생할 여지가 없다는 점입니다.
3.2. 소유 및 채무 관계
소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 채권자는 여OOOOOO으로 일반적인 담보권 실행을 위한 임의경매로 판단됩니다.
매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없다면(말소기준권리 이하) 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.
3.3. 법률적 제한 사항
토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물 설치제한지역, (한강)수변구역으로 지정되어 있습니다.
특히 수변구역은 개발행위 및 건축물 용도 변경 등에 까다로운 제한이 있으므로, 향후 증축이나 용도 변경을 고려한다면 면밀한 검토가 필수입니다.
또한, 토지 일부가 건축법상 도로에 해당하므로 이 부분의 현황 이용 및 법적 상태를 확인해야 합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
본 건 주변은 전원주택 및 농경지 중심의 주거 환경이므로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.
일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 여주 시내 또는 인접 읍면 소재지 중심으로 접근해야 합니다.
전원생활을 위한 정주 환경은 우수하나, 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.
4.2. 생활 정보
주택 서측에 버스정류장이 있어 여주 시내로의 이동이 가능합니다.
인근에 "신진동 마을회관"이 위치하여 지역 주민들의 공동체 시설 이용이 용이합니다.
자연환경적으로 연양천과 인접해 있어 산책 및 휴식 공간으로 활용할 수 있습니다.
4.3. 혐오 시설 정보
인근 지역에 대규모 혐오 시설이 직접적으로 보고된 바는 없으나, 여주시와 인접한 이천시 및 광주시 등 경기 동부권 지자체 간에 화장장 조성이나 쓰레기 소각장 증설 문제로 갈등을 겪은 사례가 있습니다.
본 건 소재지(신진동)로부터 해당 시설들의 거리 및 영향권 여부를 입찰 전 반드시 자체적으로 확인해야 합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 토지 이용상 리스크
감정평가서상 기호(2) 토지 동측 구거 부지(하천 부지)를 일부 점유하여 사용하고 있다고 명시되어 있습니다. 이 부분은 국유지 또는 시유지 점유에 해당할 가능성이 높으므로, 향후 변상금 부과 또는 점유 해제 요구 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
5.2. 토지 지분율 및 제시외 건물 문제
토지 지분율(38601.22)과 건물 지분율(12601)의 정확한 의미(공유 지분인지 단순 면적 표기 오류인지)를 확인해야 합니다. 통상 단독주택은 전체 면적이 기재되나, 지분율로 표시되어 있어 지분 매각일 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 매각대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 표기되어 있으므로 전유부분일 가능성이 높으나, 이 부분은 반드시 재확인 필요합니다.)
제시외 건물(창고 등)은 매각에 포함되나, 구조상(판넬조) 내구연한 및 활용도에 대한 확인이 필요합니다.
5.3. 수변구역 및 도로 이용
수변구역 제한과 토지 일부가 건축법상 도로로 이용되는 점은 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 건은 여주 시내 외곽의 조용한 전원주택 밀집 지역에 위치하며, 비교적 최근(2017년)에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 3층 단독주택입니다.
토지 면적이 608.00㎡(약 183.92평)로 넓어 전원생활에 적합하며, 제시외 건물(창고 등)까지 포함된 일괄매각 건으로 권리분석의 난이도는 낮은 편입니다.
6.2. 투자 포인트
첫째. 건축 연도가 7년 내외로 비교적 새 건물이며, 철근콘크리트 구조로 건축물의 내구성이 높습니다.
둘째. 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건으로, 법정지상권 및 제시외 건물 매각 제외에 따른 복잡한 문제가 없어 일반 투자자가 접근하기 용이합니다.
셋째. 연양천 인접 및 전원주택 환경으로, 도심 생활에서 벗어나 자연 친화적인 주거를 희망하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.
6.3. 유의 사항
구거 부지 점유 및 수변구역 제한 사항은 입찰 전 현장 확인 및 관련 규정 검토가 반드시 필요합니다.
토지 지분율(38601.22)의 정확한 의미를 법원 자료를 통해 재차 확인해야 합니다. (지분 매각이 아닌 전체 면적 매각인지 확인)
법원 정보
여주지원 경매2계