나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33684 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 463-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 (1),(2) : 공히 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2023-06-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
일련번호(2): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2023-06-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1)지상 및 3)건물에 제시외건물 ㄱ),ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조지붕 단층 건물로서,
외 벽: 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호: 하이샷시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

"단독주택(방3, 거실 및 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)"으로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호 3)건물의 일반건축물대장상 "사무소"부분은 현황 "방"으로 이용 중인 것으로 탐문조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(보일러실, 5.5㎡) 매각에 포함
- 제시외 건물(견사, 12㎡) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경33684 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 463-2

* 용도: 단독주택

* 감정평가액: 308,832,400원

* 토지면적: 519.00㎡ (약 156.90평)

* 건물면적: 98.58㎡ (약 29.82평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 5.50㎡ (보일러실, 매각 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO (서울강동농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(보일러실, 5.5㎡) 매각에 포함. 제시외 건물(견사, 12㎡)은 매각에서 제외.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복2리마을회관" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 국도변 농촌 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용: 일련번호 (1),(2)는 공히 등고평탄한 2필지의 부정형 토지로, "단독주택 건부지"로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 소유권: 이계흥, 이창범 소유권을 거쳐 현재 경매로 인한 처분 대상입니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 채권 총액은 481,362,787원입니다.

* 말소기준권리인 근저당 (강동농업협동조합, 2015-05-20) 외 다수의 근저당, 가압류 등이 존재하나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상에서도 유사한 권리관계가 확인되며, 마찬가지로 본 경매를 통해 말소될 것입니다.

* 임차인 현황:

* 김민철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-31, 대항력 없음.

* 백은숙: 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-27, 확정일자 2020-07-27, 배당신고일자 2024-06-10, 대항력 없음.

* 백은숙: 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-27, 확정일자 2023-06-02, 배당신고일자 2024-06-10, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

* 인수 보증금: 임차인 정보 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 주의 사항: 임차인 백은숙 씨는 보증금액이 상당하나, 조사된 내용상 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 실제 현황은 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 양평군 옥천면 신복리는 농촌 지역으로, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 국도변 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 건축물 용도: 대상 물건은 단독주택으로, 주변 역시 단독주택이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다. 주변에 농경지가 있어 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

* 주요 시설 접근성: 국도변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 옥천면 소재지 및 생활 편의 시설(마트, 병원 등)까지는 차량으로 이동해야 합니다.

* 건축물 구조 및 설비: 일반 목구조 목구조지붕 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 전기, 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 구비된 것으로 조사되나, 세부 사항은 별도 확인이 필요합니다. 건물은 단독주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등)으로 이용 중입니다. 건축물대장상 "사무소"로 기재된 부분이 실제로는 "방"으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보의 "노브힐빌라"는 다세대 주택으로, 본건(단독주택)과는 주택 유형 및 규모에서 차이가 큽니다. 해당 빌라는 2019년 준공된 67.73㎡ 면적이 1억 7천만~1억 8천만원에 거래된 것으로 나타났습니다 [cite:JSON]. 이는 본건 감정가 3억 8백만원과는 상당한 차이가 있으며, 직접적인 비교는 어렵습니다. 양평군 옥천면 신복리 일대의 전원주택 및 토지 매물 가격대는 다양하나, 유사 규모의 단독주택(건물 30~50평대)의 경우 2억 5천만원에서 5억원 이상까지 형성되어 있으며, 토지 가격 역시 평당 10만원대부터 수십만원대까지 다양하게 분포하는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 환경 관련: 양평군 옥천면 일대에 축산 분뇨 처리 시설과 관련된 악취 민원이 제기된 바 있습니다. 해당 시설이 본건과 직접 인접해 있지는 않더라도, 바람의 방향이나 계절에 따라 악취의 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 이용 현황: 건축물대장상 "사무소"로 되어 있는 부분이 실제 "방"으로 사용 중인 점은 향후 용도 변경 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 중 견사(12㎡)는 매각에서 제외되므로, 매수인은 이를 철거하거나 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 물건은 계획관리지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 여러 환경 관련 규제를 받고 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리에 위치한 단독주택으로, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 감정평가액은 308,832,400원이며, 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 모든 등기부상 권리는 경매로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시세는 유사한 조건의 전원주택 및 토지 매물이 다양하게 분포하고 있으며, 본건의 감정가는 시장 상황에 따라 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 축산 분뇨 처리 시설로 인한 잠재적인 악취 영향 가능성, 건물 이용 현황의 공부와의 차이, 매각 제외되는 제시외 건물(견사) 등은 매수 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 현재 감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 적정 입찰가를 산정한다면 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 전원생활 및 투자 목적: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 실수요자에게 적합하며, 향후 지역 개발 가능성에 따른 투자 가치도 고려해 볼 수 있습니다.

* 양평 지역의 접근성: 수도권과의 접근성이 비교적 양호한 양평 지역에 위치하여, 주말 주택 또는 귀촌 주택으로서의 매력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,832,400원이며, 인수할 임차 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확하여 소멸되는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 형성하는 것이 일반적입니다. 그러나 최근 유사 지역의 전원주택 및 토지 매물 거래 동향과 제공된 JSON 정보의 "노브힐빌라" 사례(다세대 주택, 1억 7천만~1억 8천만원) [cite:JSON]를 비교 분석 시, 단독주택의 가치는 토지 면적 및 건물 가치를 포함하여 더 높게 평가될 수 있습니다.

잠재적 리스크 요소(축산 분뇨 처리 시설 인근, 제시외 건물 제외 등)와 주변 시세 변동 가능성을 감안하여, 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 최근 실거래가 및 유사 물건 비교 분석, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.