나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52976 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 1237 주식회사픽앤츄코리아 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52976 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 1237 주식회사픽앤츄코리아 4층401호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경52976
• 주소: 경기도 화성시 남양읍 남양시장로 79, 4층401호 (주식회사픽앤츄코리아)
• 감정가: 64,000,000원
• 최저가: 44,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

수원지방법원 경매2계 2025타경52976 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양시장로 79, 4층401호 (주식회사픽앤츄코리아) | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 44,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경52976 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 소재지는 경기도 화성시 남양읍 남양리 1237 주식회사픽앤츄코리아 4층401호입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건이며, 감정가는 64,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 11.44㎡(약 3.46평)이며, 건물(전용)면적은 41.39㎡(약 12.52평)입니다. 해당 면적은 집합건축물대장상 오피스텔 전용면적 기준이며, 통상적인 오피스텔의 분양면적(공급면적)은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "남양초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 주택, 학교, 관공서 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역입니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업시설 이용에 유리한 환경입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 남측으로 노폭 약 12M 내외의 주된 포장도로에 접하고, 동측 및 북측으로도 각각 노폭 약 3M~4M 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역에 위치하여, 자체 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 주변에 초등학교 및 관공서 등이 있어 일정 수준의 유동 인구가 예상되나, 구체적인 상권의 규모 및 활성화 정도는 현장 확인이 필요합니다.

2.4. 생활정보 및 혐오시설 유무

주변에 학교(남양초등학교)와 관공서가 있어 기본적인 생활 인프라는 갖춰진 것으로 보입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등 기본적인 주거 설비는 되어 있습니다. 주변에 대한 추가적인 검색 결과, 감정평가서상 주위 환경을 저해하는 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 인접한 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등으로 구성된 지역 특성상 일반적인 생활환경은 무난할 것으로 추정됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 채권자 서OOOOOOOOOO에 의한 부동산 강제경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 현재 소유자는 김OO입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 권리상의 특이사항이 확인됩니다.

주의사항에 따르면, 신청채권자(경매를 신청한 채권자)이면서 주택임차권자의 승계인이 '인수조건변경 확약서'를 제출했습니다. 이 확약서의 주요 내용은 '보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 것입니다.

이는 매수인이 잔존 임대차보증금(배당으로 전액 변제되지 못한 보증금)을 인수해야 하는 위험을 제거해주는 조건입니다. 이 조건이 실제로 유효하다면, 매수인은 낙찰 후 대금 납부와 동시에 안전하게 임차권등기를 말소하고 소유권을 확보할 수 있으며, 권리분석상의 큰 리스크(잔여 보증금 인수)는 해소되었다고 볼 수 있습니다. 다만, 확약서의 최종적인 효력 및 법원의 판단은 최종 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

1. **시장 리스크:** 임대관계 미상으로 나와 있어, 정확한 임대 시세 및 공실률 확인이 필요합니다. 오피스텔 투자 시 임대 수요 파악이 중요합니다.

2. **면적 리스크:** 오피스텔은 통상적인 아파트와 달리 전용률이 낮습니다. 제시된 전용면적(41.39㎡)에 대한 정확한 시장 가치와 주변 시세 비교가 필요합니다.

3. **권리 리스크(최소화):** 주의사항에 명시된 임차권자 승계인의 확약서 내용이 최종적으로 경매 절차에 반영되어 잔존 보증금 인수가 발생하지 않는지 법원을 통해 재차 확인하는 것이 안전합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 화성시 남양읍의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 투자 매력도를 검토할 필요가 있습니다. 일반상업지역에 위치하고 있으며 기본적인 교통 및 생활 인프라는 양호한 편입니다. 특히, 권리분석상 가장 큰 잠재적 리스크인 임차인 보증금 인수 문제가 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되었을 가능성이 높으므로, 이는 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

1. **권리관계의 명확성:** 임차권자 승계인의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 잔여 임차보증금을 인수할 위험이 해소되어 안전한 명도가 예상됩니다. (단, 법적 효력 최종 확인 필수)

2. **상업지역 위치:** 일반상업지역에 위치하여 용도상 상업적 활용도가 높고, 주변 주거 및 근린생활시설의 혼재로 임대 수요 기반이 존재합니다.

3. **소형 오피스텔:** 전용 41.39㎡ 규모의 소형 오피스텔로, 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 한 수익형 부동산 투자 물건으로 적합할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매2계