나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101864 [1] 경기도 화성시 영천동 769-2 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101864 [1] 경기도 화성시 영천동 769-2 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매2계 2024타경101864 | 소재지: 경기도 화성시 영천동 769-2 | 감정가: 1,305,225,650원 | 최저가: 913,657,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보 및 소재지

본 물건은 수원지방법원 2024타경101864 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 영천동 769-2에 위치한 다가구주택(근린주택)입니다.

감정가는 1,305,225,650원이며, 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

본 물건은 중복사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 현황

토지 면적은 214.20㎡ (약 64.79평)이며, 건물 면적은 338.55㎡ (약 102.41평)입니다.

제시 외 면적은 없습니다.

1.3. 이용 현황 및 건물 정보

본 건물은 2021년 8월 26일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

현재 1층은 근린생활시설(상가)로, 2층은 주택 2가구(투룸 및 원룸 형태), 3층은 주택 1가구(방3, 다락, 테라스 포함)로 이용되고 있는 주상복합 형태의 다가구주택(근린주택)입니다.

2. 입지 및 건물 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "한백중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 상가주택, 주상 나지(개발 중 토지), 골프장 등이 혼재된 근교 주거상업지대입니다.

화성 동탄2지구 내에 소재하여 계획적으로 개발된 신도시 인프라를 이용할 수 있는 지역입니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 토지와 등고평탄한 정방형의 형태이며, 주상용 건부지(건물이 지어진 토지)로 이용 중입니다.

도로 접근성이 우수하여, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 남측으로도 노폭 약 10m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역(동탄2지구) 및 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당하며, 주거시설과 상업시설의 복합이용이 가능한 용도지역입니다.

중로3류(폭 12m-15m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있어 건축 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 교통 상황

차량 진출입은 가능하나, 감정평가서상 인근 노선버스 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 다소 불편하다고 평가되었습니다.

(이는 동탄2지구의 넓은 면적 특성상 도보 접근성이 떨어지는 일부 외곽 지역에서 나타나는 일반적인 평가일 수 있습니다.)

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 및 채무자 현황

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(임OOOOOOOOOOOOOOOOO)이고 채권자는 김OO입니다.

중복사건으로 진행 중이므로, 여러 채권자의 채권 확보를 위한 절차가 진행되고 있음을 의미합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다.

따라서 낙찰자는 명도 진행 시 1층 상가 및 2, 3층 주택 거주자에 대한 임차인 현황 및 대항력 여부를 면밀히 재조사해야 하는 리스크가 있습니다.

3.3. 매각 조건 및 건물 이용

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'입니다.

주의사항에 "1층은 상가로, 2,3층은 주택으로 이용 중"임이 명시되어 있어, 현황과 공부상(공적인 장부)의 용도가 일치하는지, 또는 근린주택으로 적법하게 사용되는지 확인이 필요합니다.

4. 추가 분석 (컨설턴트 의견)

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 영천동 지역은 동탄2신도시 내 주거 및 상업이 혼합된 상가주택 단지입니다.

1층을 상가(근린생활시설)로 이용하고 있으므로, 배후의 주거 수요를 흡수하는 소규모 상권 형성이 예상됩니다.

대도로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 양호하며, 15m/10m 도로의 코너(양면)에 위치할 가능성이 높아 상가 가치는 높게 평가될 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "한백중학교"가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

동탄2지구는 전반적인 신도시 인프라(학원, 마트, 편의시설 등)가 잘 갖춰져 있어 생활 편의성은 높으나, 감정평가서의 의견처럼 주요 교통 결절점(예: 동탄역)과의 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크

혐오시설: 인근에 특기할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 동탄2지구의 신도시 특성상 주거환경은 쾌적할 것으로 판단됩니다.

다만, 신도시 인근 개발 중인 나지(裸地)가 포함되어 있어, 향후 개발 방향에 따라 주거 환경이 일시적으로 변동될 수 있습니다.

**핵심 리스크:**

1) 명도 리스크: 임대관계 미상으로 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

2) 중복사건: 여러 채권자가 얽혀 있어 이해관계가 복잡할 수 있으나, 매각 자체에는 큰 영향이 없습니다.

3) 용도 확인: 1층 근린생활시설의 적법성 및 주택의 용도/가구 수(다중주택 또는 다가구주택)를 재확인하여 임대수익 구조를 정확히 파악해야 합니다.

4.4. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 건물의 가치가 높고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

도로 조건(15m/10m 도로 접합) 및 토지 형태(정방형)가 매우 우수하여 건축물 이용 효율이 높습니다.

1층 상가, 2~3층 주택으로 구성된 주상복합 형태는 안정적인 주거 임대수익과 더불어 상가 수익을 동시에 기대할 수 있는 우량 투자 물건입니다.

**투자 포인트:**

1) 신축 건물: 감가상각이 적어 장기 보유에 유리합니다.

2) 우수 입지: 동탄2신도시 내 제1종일반주거지역의 상가주택 부지로 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3) 안정적 수익 구조: 상가(근생)와 주택 임대가 혼합된 형태로, 수익 구조가 다각화되어 리스크가 분산됩니다.

4) 탁월한 도로 접합: 건물 가치를 높이는 중요한 요소입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매2계