나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3763 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비216호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3763 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비216호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2024타경3763 | 소재지: 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비216호 (동선동1가,코아루센타시아) | 감정가: 582,000,000원 | 최저가: 465,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3763 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비216호

용도: 근린생활시설

감정가: 582,000,000원

토지면적: 19.55㎡ (약 5.91 평) / 건물면적: 87.52㎡ (약 26.48 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

1.2. 핵심 분석

본건은 서울 지하철 4호선 및 우이신설선 '성신여대입구역' 동측 인근에 위치한 더블 역세권 상가입니다.

주상복합 건물인 '코아루센타시아' 지하 2층에 소재하며, 현재 인접 호수와 일괄로 '2J 휘트니스' 근린생활시설로 사용 중입니다.

2010년에 사용승인된 비교적 신축급 건물이며, 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 단순합니다.

준주거지역 내 핵심 상권에 위치하여 주거 및 업무시설의 배후 수요가 풍부한 우량 물건입니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 성북구 상권의 중심지인 성신여대입구역 도보 1~2분 거리의 초역세권에 위치합니다.

4호선과 우이신설선의 더블 역세권으로 서울 각지에서 접근성이 매우 뛰어나며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용 환경이 최상급입니다.

주위는 성신여대 중심 상권과 연계되어 단독주택, 업무시설, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 복합 상권 지역입니다.

주상용 건부지로서 동측, 남측, 북측, 서측 모두 도로에 접하고 있어 접근성이 매우 양호합니다.

2.2. 상권 분석

성신여대입구역 상권은 대학가 상권과 지역 중심 상권의 특성을 동시에 지니고 있습니다.

배후에는 다수의 주거 단지가 형성되어 있으며, 대학생 및 젊은 직장인 유동인구가 매우 풍부합니다.

본건은 지하 2층에 위치하나, 현재 대형 휘트니스 시설로 통합 이용 중이므로 시설의 집객력이 높을 것으로 판단됩니다.

준주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 등의 제한이 상대적으로 완화되어 있어 상업적 이용 가치가 높습니다.

2.3. 생활 정보 및 기타 환경

본건이 위치한 동선동1가는 상권이 잘 발달되어 있어 생활 편의시설(음식점, 병원, 은행 등) 이용이 매우 편리합니다.

주변에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

토지이용계획상 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 또는 리모델링 등 잠재적인 개발 계획 수립 시 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 2010년 6월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 11층 건물입니다.

지하 2층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

현재 인접 호수와 함께 근린생활시설(휘트니스)로 통합 이용 중인 것이 특징입니다.

이는 매각 후에도 동일 용도로 임차인을 구할 경우 유리할 수 있으나, 단독 사용을 원할 경우 내부 구조 변경의 필요성이 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등 기본적인 설비는 잘 구비되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 '부동산임의경매' 물건으로, 낙찰자가 토지와 건물의 소유권을 동시에 취득하므로 권리관계가 비교적 단순하고 안전합니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 유동화 회사(에OOOO...)입니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

특이사항으로 '유동화물건'인 점을 고려할 때, 채권 회수를 목적으로 신속하게 경매가 진행될 가능성이 높습니다.

감정평가서상 임대관계는 미상이나, 현장 조사 및 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '인접호수와 일괄로 이용 중'이라는 점입니다. 낙찰 후 본 건만 단독으로 사용 또는 임대할 계획이라면, 인접 호수와의 경계를 복원하거나 구조를 분리하는 작업이 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

내부 구조도가 실제와 다소 상이할 수 있다는 감정평가서의 언급이 있으므로, 현황 조사를 통해 실제 이용 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

지하층 상가이므로 일반적인 지상층 상가 대비 공실 위험이 높을 수 있으며, 임차인 명도에 대한 리스크가 존재합니다. (인도명령 또는 명도소송 진행 필요)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 성북구의 핵심 교통 및 상업 요충지인 성신여대입구역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

준주거지역의 건물로 상업적 활용도가 높으며, 현재 대형 면적으로 통합 이용 중인 점은 특정 업종(휘트니스, 병원, 대형 음식점 등)의 유치에 유리할 수 있습니다.

다만, 지하층이라는 점과 인접 호수와의 통합 사용 리스크를 충분히 고려하여 입찰 가격을 산정해야 합니다.

안전한 권리관계(일괄매각)와 명확한 채권 관계(유동화물건)를 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 성신여대입구역 4호선/우이신설선 더블 역세권 및 풍부한 유동인구 확보.

확보된 면적: 전용 87.52㎡(약 26.48 평)의 중대형 면적으로 다양한 업종 유치가 가능하며, 인접 호수 동시 매입 시 초대형 시설 운영 가능.

배후 수요: 성신여대 상권 및 인근 주거 단지(코아루센타시아 등)의 고정 소비 수요 확보.

낮은 리스크: 토지/건물 일괄매각 물건으로 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자 가능.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계