나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3763 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비216호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동1가 소재 "성신여대입구역(4호선 및 우이신설선)" 동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 업무시설, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 성신여대입구역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제지하2층 제비216호로서,
(사용승인일 : 2010.06.25)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 강화유리 등임.

이용상태

인접호수와 일괄로 근린생활시설(상호:2J 휘트니스)로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측, 북측으로 6미터 내외, 서측으로 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심,자세한사항별도확인:도시계획과
), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3763 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비216호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 지하2층 비216호

사용승인일: 2010년 06월 25일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자 (경매 신청인): 수협은행

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 582,000,000원

토지면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

건물면적: 87.52㎡ (약 26.47평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 성북구 동선동1가에 위치하며, 지하철 4호선 및 우이신설선인 "성신여대입구역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 업무시설, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 성신여대입구역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로

토지는 대체로 평탄한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 주거 및 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 본건의 동측, 남측, 북측으로는 6미터 내외의 도로, 서측으로는 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당되어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 없으며, 물건명세서상 '지상권 개요: 없음'으로 기재되어 있습니다.)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 06월 22일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 기타 권리 및 압류

등기부상에는 수협은행의 근저당권(을1, 2018.06.22, 355,200,000원), 무궁화캐피탈주식회사의 근저당권(을2, 2022.07.14, 9,100,000,000원), 다수의 수산업협동조합의 근저당권부채 권근질권설정(을2-1, 2025.04.01, 총 10,952,500,000원) 및 서울특별시 성북구의 압류(갑9, 갑11, 갑13)가 존재합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 9,455,200,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 감정가 대비 현저히 높은 수준이며, 다수의 채권이 복잡하게 설정되어 있는 점을 주목해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업적 입지

본 물건은 지하철 4호선 및 우이신설선 환승역인 성신여대입구역 역세권에 위치하여 매우 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 해당 지역은 대학가 및 주거 밀집 지역과 인접해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

본 건물(코아루센타시아)은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합 구성된 건물입니다. 본건 호실(지하2층 비216호)은 인접 호수와 일괄하여 "2J 휘트니스"라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 현재 영업이 이루어지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

성신여대입구역 주변은 쇼핑몰, 백화점, 대형마트, 다양한 프랜차이즈 및 로컬 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있습니다. 주거 및 상업시설이 조화롭게 발달한 지역으로 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

성신여자대학교가 인근에 위치하며, 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료 시설

대학병원급은 아니지만, 성신여대입구역 주변으로 중소규모의 병원 및 의원들이 다수 분포하여 기본적인 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계 및 과도한 채권 총액

본 물건은 유동화 물건이며, 등기부채권 총액(94억 5천만원 이상)이 감정가(5억 8천만원)를 현저히 초과하고 있습니다. 또한, 다수의 수산업협동조합 앞으로 설정된 권근질권 등 복잡하고 방대한 채권이 설정되어 있어, 낙찰 후에도 채권자들 간의 이해관계 조율 및 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 임대차 정보의 불확실성

임차인 현황에 '보증금 합계 0원' 및 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유하고 있는 임차인의 유무, 계약 조건, 대항력 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 위험이 있습니다.

6.3. 권리관계 해소 관련 위험

초고액의 채권 총액과 다수의 채권자가 존재하므로, 낙찰 후 잔여 채무 처리, 채권자들과의 협상 과정에서 난관이 예상될 수 있습니다. 유동화 물건 특성상 소유권 이전 및 채무 종결 과정이 일반 물건보다 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성신여대입구역 초역세권이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 현재 "2J 휘트니스"로 운영 중이라는 점은 긍정적이나, 다수의 채권자가 복잡하게 얽힌 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 권리분석에 극도의 주의가 요구됩니다. 특히, 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 임차인 현황이 불분명한 점 등은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 일반적인 경매 접근 방식으로는 위험 부담이 매우 크며, 철저한 현장 조사와 전문가의 심층적인 법률 및 세무 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 성신여대입구역 역세권의 탁월한 입지: 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 한 안정적인 상권 가능성.

* 활발한 상권 내 위치: 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로 업종 전환 및 운영에 유리.

* 영업 중인 시설: 현재 "2J 휘트니스"로 운영 중으로, 영업 연속성 및 기존 시설 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로 이를 제외하고 산정합니다. 그러나 본 건은 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 매우 복잡한 권리관계를 가지고 있는 특수 물건입니다. 따라서 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정하는 것은 매우 위험할 수 있습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 비용(명도, 법적 분쟁 등)과 복잡한 채권 관계 해소 가능성, 그리고 건물 자체의 수익성 및 미래 가치를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 모든 변수를 감안하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가의 심층적인 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.