나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경5540 [1] 경기도 동두천시 광암동 485-24 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 광암동 소재 "광암파출소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 근린생활시설, 요양병원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 8건 내 제지하층 제지101호 외 8개호수로,
외벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배 마감 등,
바닥: 장판지 및 대리석 깔기 마감 등,
창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

본건(기호5-13) 공히 성지요양병원(의료시설)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 의료시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역(2016-12-01)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호2,3,4 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 토지상에 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 권원미상의 제시외건물 ㉠(옥외주차장)
이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(옥외주차장) 포함/목록 1~4 : 목록 5~13의 대지권의 목적인 토지이며 대지권미등기임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경5540 (1)

소재지: 경기도 동두천시 광암동 485-24

용도: 의료시설 (성지요양병원)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 기본 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬라브 지붕, 지하 2층, 지상 8층 (총 10개 층)

주요 이용 상태: 성지요양병원으로 이용 중

건축일: 1998년 5월 18일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 6,150,000,000원

토지 면적: 2,501.00㎡ (약 756.6평)

건물 면적: 4,994.66㎡ (약 1,512.4평)

제시외 건물 면적 (옥외주차장): 610.00㎡ (약 184.5평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 동두천시 광암동 소재 "광암파출소" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 요양병원 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일부 토지(기호1)는 소로 2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 최선순위 근저당권은 2021년 12월 30일 전북은행 앞으로 설정된 근저당 (2,932,500,000원)입니다.

이후 다수의 가압류 및 압류 결정이 있었으며, 2024년 9월 12일 전북은행에 의한 임의경매 개시 결정 (2,438,677,504원)이 말소기준권리가 되었습니다.

토지 등기부채권 총액은 약 29억 8737만원이며, 집합건물 등기부채권 총액은 약 29억 4731만원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2021년 12월 30일 전북은행 근저당 (을10)입니다.

경매개시결정(2024타경5540) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 위 근저당 및 그 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 언급되어 있습니다.

이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

명시된 임차인 정보는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 동두천시 광암동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

의료시설(요양병원) 운영에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 주변에 유사 시설이 소재하여 상호 보완적 또는 경쟁적 관계를 형성할 수 있습니다.

4.2. 경쟁 시설

주변에 주거 밀집 지역이 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 다른 요양병원이나 의료 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 상세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"광암파출소" 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

주변에 주거 밀집 지역이 있어 일반적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 보통 수준이며, 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본건 주변에 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 인근이므로 교육 시설이 분포할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 (매우 중요)

본건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다.

이는 건물 소유자들이 법적으로 토지에 대한 권리를 제대로 확보하지 못한 상태임을 의미하며, 향후 토지 소유권 문제 발생 시 심각한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

토지 목록 1-4는 건물(목록 5-13)의 대지권 목적이지만, 미등기 상태이므로 이에 대한 명확한 권리 확보 방안이 강구되어야 합니다.

6.2. 제시외 건물

토지 상에 권원 미상의 제시외 건물(옥외주차장)이 소재합니다.

해당 건물은 일괄매각 대상에 포함되나, 무단 점유 또는 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 자산유동화에 관한 법률에 따라 특별한 절차나 제약이 따를 수 있습니다.

이는 경매 절차 및 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 기타 제약 사항

토지 이용 계획상 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 사업 운영에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

건물 이용 상태가 '요양병원'으로 되어 있어, 일반적인 의료 시설 또는 다른 용도로의 변경 시 용도 변경 허가 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 소재 대규모 의료시설(성지요양병원)로, 상당한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있습니다.

의료시설 운영을 위한 기본적인 입지 및 시설은 갖추고 있으나, '대지권 미등기'라는 심각한 법적 하자를 안고 있습니다.

이러한 하자는 향후 소유권 행사 및 건물 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 인수 시 철저한 법률 검토와 해결 방안 모색이 필수적입니다.

제시외 건물, 유동화 물건이라는 점도 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 규모의 경제

대규모 토지(약 756.6평)와 건물(약 1,512.4평)을 비교적 저렴한 감정가에 취득할 기회입니다.

8.2. 의료 시설 수요

지역 내 요양병원 등 의료 시설에 대한 지속적인 수요를 고려할 때, 정상화 시 안정적인 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

8.3. 입지 접근성

차량 접근성과 기본적인 대중교통 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가(6,150,000,000원)를 기준으로 하되, 제시된 '대지권 미등기' 및 '제시외 건물' 등의 중대한 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

더불어, 해당 물건의 실제 현황, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 그리고 '대지권 미등기' 문제를 해결하기 위한 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

특히, '대지권 미등기' 문제 해결이 불가능하거나 과도한 비용이 소요될 경우, 투자 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.