나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85624 [1] 경기도 파주시 하지석동 160-32 임야 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85624 [1] 경기도 파주시 하지석동 160-32 임야 경매

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고양지원 경매6계 2024타경85624 | 소재지: 경기도 파주시 하지석동 160-32 | 감정가: 432,513,894원 | 최저가: 302,760,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (고양지원 2024타경85624)

1.1. 물건 개요

감정가: 432,513,894원

소재지: 경기도 파주시 하지석동 160-32 외 (총 4필지 내 토지 일부 지분)

용도: 임야 (토지 일부는 현황 도로 및 건축신고 득한 나지)

토지면적: 총 959.00㎡ (약 290.11평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본건은 파주시 교하동 소재 교하초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 창고, 농경지, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

도로 및 교통:

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 기호 1 토지 남측 및 기호 2 토지 서측으로는 노폭 약 4-6미터의 포장도로(기호 3 토지)가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 이용 현황 및 토지 특성

이용 현황:

본건은 총 4개 필지로 구성되어 있으며, 기호 1 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 나지 상태이나 건축신고를 득한 상태입니다. 기호 3, 4 토지는 지목이 임야이나 현황은 대부분 도로로 사용 중인 점을 유의해야 합니다. 기호 2 토지 상의 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

토지이용계획:

기호 1-4 토지 모두 '계획관리지역' 및 '준보전산지'에 해당하여, 개발 가능성이 상대적으로 높은 계획관리지역의 이점을 가집니다. 또한 '가축사육제한구역(전부제한)'으로 지정되어 있어 쾌적한 환경을 유지하는 데 유리하며, '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 인한 군사시설 제한을 받습니다.

1.4. 권리 분석 (소유권 및 매각조건)

등기부상 권리관계:

본건은 근저당권에 의한 '부동산 임의경매' 사건으로, 소유자(현OO)와 채무자(박OO)가 다르고 채권자(북OOOOOOO)가 실행한 경매입니다. 임의경매는 통상적으로 선순위 근저당권이 말소기준권리가 되어 낙찰 시 소멸되므로, 권리관계는 단순할 가능성이 높으나 매각물건명세서 확인은 필수입니다.

매각대상 및 주의사항:

본건은 '토지 일부 지분 매각'이 핵심이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 입찰자는 공유 지분을 취득하게 되므로, 향후 타 공유자와의 '공유물 분할' 또는 '지분 매수/매도' 협의가 필요합니다. 제시된 토지 지분율(78106.7)은 확인이 필요하며, 정확한 지분 면적을 산정해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건은 주거 상권이 아닌 '소규모 공장 및 창고'가 혼재된 농경지대에 속합니다. 따라서 상업 시설로서의 가치보다는 계획관리지역 내 공장, 창고, 또는 단독주택 용지로서의 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

생활 정보:

인근에는 '교하초등학교'가 소재하며, 기본 근린생활시설은 주변에 혼재해 있습니다. 전반적인 생활 편의시설은 파주시 교하동 및 운정신도시 방면으로 이동해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

혐오시설:

주위가 소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역이므로, 소음, 분진 등에 대한 우려가 있을 수 있습니다. 특히, 파주시 하지석동 438-1에 폐기물 처리업체(교하환경(주))가 소재하고 있어 이로 인한 환경적 영향을 고려해야 합니다. 또한, 파주시는 기존 소각시설의 노후화와 인구 증가로 인해 신규 광역 소각시설(700톤/일 규모, 2031년 준공 목표)을 추진 중인 바, 이는 지역 전반의 환경 이슈로 작용할 수 있습니다.

지분 매각 리스크:

본건은 지분 매각이므로 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 결렬될 경우, '공유물 분할 청구 소송'을 통해 현금화하는 절차가 필요하며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

현황 도로 사용:

목록 3, 4 토지는 지목은 임야이나 현황은 대부분 도로로 사용 중입니다. 이는 건축법상 도로로 인정받을 경우 개발 행위에 제한이 생기거나, 도로 폐쇄 등에 제약이 따를 수 있음을 의미합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 개발 가능성이 높은 '계획관리지역' 내에 위치하며, 기호 1 토지는 이미 건축신고를 득하여 개발 준비가 되어있는 토지의 지분을 취득하는 기회입니다. 그러나 '일부 지분 매각'의 특성상 공유자와의 관계 설정 및 현황 도로 사용 문제를 해결해야 하는 복잡성이 내포되어 있습니다.

투자 포인트:

최고의 입지: 개발이 제한적인 타 지역과 달리, 계획관리지역에 위치하여 공장, 창고, 주택 등 다양한 용도로의 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

개발 진척도: 목록 1 토지의 경우 이미 건축신고를 득하였으므로, 토지 개발 절차상 초기 단계의 난이도가 해소된 상태입니다.

현금화 전략: 지분 매각 물건은 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받아, 공유자에게 지분을 매각하거나 공유물 분할 소송을 통해 전체 토지를 매각하여 시세차익을 실현할 수 있는 '특수물건' 투자 기회입니다.

법원 정보

고양지원 경매6계