나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72732 [2] 경기도 양주시 백석읍 오산리 196-1 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72732 [2] 경기도 양주시 백석읍 오산리 196-1 전 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2025타경72732 | 소재지: 경기도 양주시 백석읍 오산리 196-1 | 감정가: 408,012,000원 | 최저가: 285,608,400원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

의정부지방법원 2025타경72732 (2) 사건의 토지 일부 지분 매각 물건에 대한 보고서입니다. 본건은 채권자 김OO의 부동산 강제경매 신청에 의한 강제경매 물건이며, 소유자 문OO의 지분을 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지는 경기도 양주시 백석읍 오산리 196-1 외 2필지 (기호 1, 2, 3 일괄매각)입니다.

토지 용도는 공부상 '전'이나 현황상 '답' 또는 '도로' 등으로 이용되고 있습니다.

총 감정가는 408,012,000원입니다.

총 토지면적은 1,473.00㎡ (약 445.58평) 이며, 건물 면적은 없습니다. 매각 대상은 전체 토지가 아닌 '토지 일부 지분'입니다.

2. 입지 조건 및 현황

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 양주시 백석읍 오산리 소재 "양주백석초등학교" 인근에 위치하며, 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가되었습니다. 다만, 인근 오산리에는 백석읍 행정복지센터 및 양주소방서가 위치하고 있어 생활 편의 시설 접근성은 확보된 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 무난한 수준으로 전반적인 교통여건은 보통시됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

3필지 공히 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄합니다.

기호 1은 공부상 '전'이나 현황 '답'으로 이용 중입니다.

기호 2는 공부상 '전'이나 현황 '도로' 등으로 이용 중이며, 폭 약 3미터의 포장도로입니다.

기호 3은 공부상 '전'이며 현황도 '전'으로 이용 중입니다.

기호 3은 기호 2(현황 도로)를 통하여 출입하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

기호 1은 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 등으로 지정되어 있습니다.

기호 2, 3은 생산녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있어, 자연취락지구 지정으로 인해 일부 건축 행위에 대해서는 완화된 규정을 적용받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 매각 대상

본건은 부동산 강제경매이며, 매각 대상은 '토지일부지분매각'입니다. 소유자 문OO의 지분(토지 지분율: 129000.54000000001)만을 매각하는 건이므로, 낙찰자는 매각 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유자와의 관계 설정이 필요합니다. 지분 비율이 복잡하고 소수점 이하까지 길게 표기된 점도 특이합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명원(농취증) 제출 필수: 본 물건의 지목이 '전'이므로, 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되니(미반환) 유의해야 합니다.

지분 매각: 일괄 매각 물건 중 목록 2는 지분 매각입니다. 지분 매각은 일반 매각에 비해 환금성이 떨어지며, 향후 공유물 분할 청구 소송 등 법적 절차가 수반될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

공부와의 현황 차이: 기호 1이 '전'에서 '답'으로, 기호 2가 '전'에서 '도로'로 이용되고 있습니다. 현황상 '도로'인 부분에 대해서는 사법상 권리 주장에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 용도의 토지(전, 답)이며, 주위에 소규모 공장 및 물류창고가 혼재하는 지역입니다. 상업시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않으나, 자연녹지 및 생산녹지 지역이지만 자연취락지구가 일부 포함되어 있어 향후 지역 개발 또는 소규모 주택 건축 가능성(자연취락지구에 한함)을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "양주백석초등학교"가 있으며, 백석읍 행정복지센터 및 양주소방서 등 공공시설이 오산리에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각으로 인한 공유 관계 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할을 위한 법적 절차(경매 또는 현물 분할)를 진행해야 하므로 시간과 비용이 소모될 수 있습니다.

5.2. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농취증 미제출 시 입찰 보증금을 돌려받지 못하는 치명적인 리스크가 있으므로, 사전에 농지취득 요건을 철저히 확인해야 합니다.

5.3. 공부와 현황의 불일치 및 도로 이용 리스크

기호 2는 현황상 도로로 이용되고 있어, 해당 지분에 대해 온전한 배타적인 사용·수익권을 주장하기 어렵거나 향후 토지 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5.4. 주변 환경의 복합적 요인

백석읍 일대는 공장 및 물류창고 등이 혼재된 지역 특성상, 미세먼지 등 대기 질 문제가 있을 수 있으며, 일부 지역에서는 지역색이나 사회적 이슈와 관련된 부정적 언급이 검색되는 등 주변 환경과 관련된 복합적인 요인을 사전에 검토할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 지목상 '전'이나 자연취락지구가 일부 포함된 생산/자연녹지 지역에 위치하여 개발 제한이 엄격하나, 백석초등학교 인근에 위치하며 차량 접근성이 무난하다는 장점이 있습니다. 그러나 '토지 일부 지분 매각'이라는 근본적인 리스크와 '농취증 제출 의무'를 반드시 해결해야 하는 난이도 높은 투자 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

성장관리계획구역(주거형) 지정 및 자연취락지구 포함: 향후 계획적인 개발 및 소규모 개발 가능성이 있는 지역에 대한 지분 투자라는 점이 잠재적 포인트입니다.

감정가 대비 낮은 실질 취득가 기대: 지분 매각 특성상 유찰을 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 리스크를 감수할 만한 수익을 기대할 수 있습니다.

도로 지분 포함: 기호 2가 도로로 이용되고 있으나, 이는 다른 필지의 진입로 역할을 하고 있어 향후 주변 개발 시 협상력을 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계