나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82960 [1] 경기도 파주시 동패동 14-13 피렌체3 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82960 [1] 경기도 파주시 동패동 14-13 피렌체3 103동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경82960
• 주소: 경기도 파주시 미래로310번길 56-49, 103동 4층402호 (동패동,피렌체3)
• 감정가: 260,000,000원
• 최저가: 182,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매6계 2024타경82960 | 소재지: 경기도 파주시 미래로310번길 56-49, 103동 4층402호 (동패동,피렌체3) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 182,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경82960 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 경기도 파주시 동패동 14-13 피렌체3 103동 4층402호로, 토지/건물 일괄매각 조건이며 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 260,000,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 63.42제곱미터(약 19.18평)이며, 건물(전용)면적은 56.56제곱미터(약 17.11평)입니다.

본건은 다세대주택이므로 전용면적(56.56제곱미터)을 기준으로 평가되었으며, 별도의 분양면적 표기는 생략합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 파주시 야당동 소재 "새암공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

운정신도시 생활권과 인접하여 주거 환경 및 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 서측 인근 미래로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에는 큰 불편함이 없는 보통 수준입니다.

주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

2018.07. 06.에 사용승인된 비교적 신축급의 건물입니다.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 공동주택 중 4층 402호입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등이며, 창호는 PVC(하이)샷시 창호입니다.

내부 이용 상태는 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.2. 설비 및 토지 현황

위생 및 급배수설비가 되어 있으며, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

계획관리지역 및 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 여지가 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 진행 현황

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

4.2. 임차인 관련 특이사항 (주의사항)

본건의 가장 중요한 특이사항은 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 임차권자 최재원)로부터 제출된 확약서입니다.

주택도시보증공사 측에서 2025.9.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다’는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이는 낙찰자 입장에서 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크 및 추가 인수금을 말끔히 해소하는 매우 긍정적인 요소입니다.

즉, 사실상 임차인으로 인한 추가적인 권리 인수는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

인근에 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 무난합니다.

서측 미래로를 통해 인근 야당동 상권 및 운정신도시 중심 상권으로의 접근성이 양호하여 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 생활 정보

새암공원 등 주변에 녹지 공간이 있으며, 주거 Zone으로 지정된 성장관리계획구역 내에 있어 향후 주거 환경 개선의 여지가 있습니다.

다만, 검색 결과 해당 물건지 주변 반경 500미터 이내에 특이한 혐오시설(대규모 쓰레기처리시설, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 미비

감정평가서상 내부구조도 및 이용상태는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건축물현황도를 기준으로 개략적으로 작성되었습니다.

따라서, 정확한 내부 구조 및 이용 상황(예: 불법 확장 여부, 내부 파손 여부)은 입찰 전 재확인이 필요합니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있으므로 해당 용도로의 이용은 불가능합니다.

주변에 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있어 일부 지역적 특성상 소규모 개발행위 또는 환경 변화가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축급(2018년식)의 다세대주택으로, 파주 운정신도시 생활권에 인접하여 주거 선호도가 보통 수준인 지역에 위치하고 있습니다.

가장 큰 메리트는 권리 분석상의 임차인 리스크가 해소되었다는 점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자는 명도 리스크와 추가 인수금 부담 없이 진행할 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

첫째, 권리 관계가 매우 명확합니다. 임차인의 대항력 포기로 인해 명도 및 권리 인수 부담이 거의 없습니다.

둘째, 건축물 연식이 양호합니다(2018년식).

셋째, 토지 지분이 63.42제곱미터(약 19.18평)로 다세대주택치고는 비교적 양호한 편이며, 성장관리계획구역(주거 Zone)에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다.

넷째, 감정가 대비 입찰 참여 시 경쟁률과 시세를 면밀히 분석하여 적정 가격에 낙찰받는다면, 실거주 및 투자 목적 모두에서 안정적인 선택지가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매6계