나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62461 [1] 서울특별시 은평구 구산동 147-4 대청쉐르빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 구산역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 중 4층 402로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 4M내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 현황

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 147-4번지에 소재한 대청쉐르빌 4층 402호 다세대주택입니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 면적 및 건물 구성

토지 면적은 21.22㎡ (약 6.42평)이며, 건물 면적은 29.84㎡ (약 9.03평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

해당 물건은 총 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 240,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 "구산초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 법적 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 12월 23일 접수된 정태형 근저당권 (을3)입니다.

이보다 선순위인 소유권 관련 권리(갑구)는 낙찰로 인해 소멸되지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위인 을구 순위 4번 주택임차권 등기(이수빈)는 매수인에게 대항할 수 있어 인수됩니다.

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑4)는 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 290,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 대항력 있는 임차인 이수빈(주택도시보증공사)이 존재합니다.

임차인 이수빈의 보증금은 210,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 7월 5일, 확정일자는 2021년 6월 14일입니다.

본 임차인은 배당 신고를 하였으며(2023년 7월 27일), 대항력이 있습니다.

물건명세서에 따라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 이름은 개인정보이므로 첫 글자만 표시합니다. 예: 이 *.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 23일 접수된 정태형의 근저당권입니다.

해당 권리보다 선순위인 권리(소유권 등)는 낙찰 후에도 존속하며, 후순위 권리인 이수빈의 주택임차권은 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일, 은평구 구산동 147-18번지 '리치빌'(2013년식, 전용면적 24.74㎡)이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 약 355.7만원/㎡의 시세를 나타냅니다.

* 2026년 5월 1일, 은평구 구산동 355-7번지 '금당빌라'(1991년식, 전용면적 37.02㎡)가 11,500만원에 거래되었습니다.

본건은 2015년식, 전용면적 29.84㎡이므로 '리치빌'과 유사한 조건으로 볼 때, 실질 시세는 약 10,600만원 (355.7만원/㎡ * 29.84㎡) 수준으로 추정됩니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

제공된 JSON 데이터에는 전월세 관련 구체적인 시세 정보가 부족하며, 매매 거래 정보와 유사한 내용이 반복되어 나타납니다. 따라서 본 보고서에서는 전월세 시세 분석을 생략합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 구산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

단독주택 및 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 구산역이 인접해 있어 교통 및 생활 편의성이 높습니다.

주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인은 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이수빈이 존재한다는 점입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 하므로 실제 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 제한 사항

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 도시계획법상 여러 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 자랑합니다. 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며 감정가는 2억 4천만원입니다. 그러나 2억 1천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 따라서 투자 시에는 임차인 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 구산역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 2015년에 준공되어 비교적 최신 건물이므로 주거 가치가 높습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 꾸준한 주택 수요를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 다세대주택 특성상 소액으로 서울 아파트와 유사한 거주 환경을 확보할 수 있습니다.

* 주의: 대항력 있는 임차인 인수 리스크를 철저히 분석하고 감안한 투자 접근이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 210,000,000원

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2026년 5월)를 바탕으로 본 건의 실질 시세를 추정하면, 전용면적 29.84㎡ 기준으로 약 10,600만원으로 산정됩니다.

따라서 본 물건의 총 예상 취득 비용은 실질 시세와 인수 보증금을 합한 약 31,600만원 (10,600만원 + 21,000만원)이 됩니다.

예상 입찰가는 이러한 총 취득 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

감정가(2.4억원)는 인수 보증금(2.1억원)을 고려할 때 실질 취득 가치보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 법원 배당 결과, 유찰 횟수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.