나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50724 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-129 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50724 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-129 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경50724
• 주소: 서울특별시 은평구 은평로2길 10-4
• 감정가: 1,968,380,670원
• 최저가: 1,574,705,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다중주택

서울서부지방법원 경매1계 2025타경50724 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평로2길 10-4 | 감정가: 1,968,380,670원 | 최저가: 1,574,705,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50724 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-129

용도: 다중주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,968,380,670원

토지면적: 196.70㎡ (약 59.50평)

건물면적: 413.74㎡ (약 125.16평)

제시외 건물: 3.50㎡ (약 1.06평)

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '신사1동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

대중교통 접근성은 양호하며, 지하철 6호선 '응암역'까지 도보 약 7~8분, 버스정류장까지 도보 약 3~4분 소요됩니다.

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다.

이용상태는 지하 1층부터 3층까지 각 층당 5호씩 총 20호의 다중주택(원룸형)으로 이용 중이며, 3층 일부는 옥탑1층(다락)과 복층으로 사용하고 있습니다.

설비로는 도시가스 보일러에 의한 난방설비와 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 및 경매 구분

본건은 채권자가 근저당권 등을 이유로 신청한 부동산 임의경매 사건이며, 매각은 '토지 및 건물 일괄매각'으로 진행됩니다.

2.2. 특이 및 주의 사항

일괄매각 조건이며, 본건 지상에는 벽체이용 아크릴지붕의 보일러실(약 3.5㎡) 등 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

제시외 건물은 매각에 포함되므로, 별도의 철거 및 법적 문제 발생 가능성은 적으나, 현황을 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서상 임대관계는 '미상'이므로, 현장조사를 통한 정확한 임차인 및 점유 현황 확인이 권리분석의 핵심입니다. 미상 임차인 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

2.3. 토지 현황상의 문제

지적도상 '대'로 등재되어 있으나, 현황은 '대' 및 일부(약 1.96㎡)가 도로후퇴부분 및 현황 '도로'로 이용 중입니다. 일부 면적이 사실상 도로로 사용되고 있어 토지 전체 면적을 건축 용도로 온전히 사용하기 어렵다는 점은 고려해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 지하철역(응암역)과 주민센터가 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 및 근린생활시설은 양호한 편입니다. 다중주택 밀집 지역으로, 주변에 단독/다세대 주택이 주를 이루고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

특히 응암역이 도보권에 있어 직장인 및 학생 대상의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3.2. 생활 정보

교통: 지하철 6호선 응암역 도보 7~8분 거리로 도심 접근성이 양호합니다.

편의시설: 신사1동주민센터, 교육기관, 공원 등이 인근에 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 이상입니다.

3.3. 혐오 시설 여부

인근에 노출된 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장, 대규모 공장 등)은 검색되지 않았으며, 주거 환경을 저해할 만한 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 임대차 관계 미상 리스크

감정평가서상 임대관계가 '미상'인 점이 가장 큰 리스크입니다. 실제 거주하는 임차인이 다수(총 20호)일 수 있으며, 이 중 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 철저한 현장조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4.2. 건물 용도 및 규제 리스크

본 건물은 다중주택으로, 건축법 및 주차장법 등 관련 규정을 준수했는지 여부를 상세히 확인할 필요가 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 다양한 규제가 있어, 향후 재건축 또는 용도변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

4.3. 토지 일부 도로 이용

본건 토지 중 약 1.96㎡가 현황 도로로 이용되고 있어, 해당 면적만큼은 사유재산권 행사에 제약이 있음을 인지해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 안정적인 주거 지역에 있는 다중주택이라는 점에서 임대수익 창출을 목적으로 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다. 총 20호실의 임대 운영이 가능하여 비교적 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 6호선 응암역 도보 8분 이내 거리의 역세권 입지.

안정적 수익: 총 20호실 규모의 다중주택으로, 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산.

일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 매입하므로 소유권 분쟁 위험이 적고, 제시외 건물까지 포함되어 활용도가 높습니다.

5.3. 명도 및 조사 강조

성공적인 투자를 위해서는 '임대관계 미상'인 리스크를 해결하는 것이 가장 중요합니다. 입찰 전 정확한 임차인 현황(전입신고, 확정일자 유무) 및 점유 관계를 파악하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 충분히 산정해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계