나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51064 [3] 충청남도 서산시 해미면 반양리 242-13 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51064 [3] 충청남도 서산시 해미면 반양리 242-13 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경51064 | 소재지: 충청남도 서산시 해미면 반양리 242-13 | 감정가: 725,445,400원 | 최저가: 507,811,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 서산시 해미면 반양리 242-13 외 다수 필지 소재의 임야가 주된 매각 대상이며, 서산지원 2024타경51064 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

토지 면적은 총 12,730.00제곱미터 (약 3,851.3평)이며, 감정가는 725,445,400원입니다.

본 경매는 '토지매각'으로 진행되며, 일괄매각 조건입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지 면적: 12,730.00제곱미터 (약 3,851.3평)

건물 면적: 0.00제곱미터

1.3. 매각 조건 및 특이사항

본 건은 다수 필지를 포함하는 '일괄매각' 건이며, 목록 11에 위치한 제시외 구축물 'ㄱ' (건축물 기초공사가 진행된 상태)이 매각에 포함됩니다.

주의사항으로 목록 10 지상에 분묘 약 2기, 목록 15 지상에 분묘 약 5기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하고 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격이라는 점을 유의해야 합니다.

또한, 물건의 지목(임야, 전, 대지)과 실제 이용 현황(묵전, 도로, 분묘부지, 건물 기초공사) 간에 상당한 차이가 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서산시 해미면 반양리 소재 "해미초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 보이며, 주로 전원 및 농촌 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 현황

본 건은 다수의 필지(기호 1~15)로 구성되어 있으며, 대부분 부정형의 완경사를 이루는 토지입니다.

이용 현황이 매우 다양하여 주거용 건물의 부지, 비포장 도로, 묵전, 자연림, 분묘부지, 그리고 건물신축을 위한 바닥 기초 공사가 진행된 상태(기호 11) 등 복합적으로 이용되고 있습니다.

기호 9와 13은 자연림이며, 기호 10과 15는 임야이나 일부 분묘 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 이OO

채권자: 원OOOOOO

매각대상: 토지매각 (다수 필지 일괄매각)

3.2. 특수 권리 및 제한

가장 중요한 특수 권리는 '분묘기지권'의 문제입니다. 목록 10과 15에 약 7기의 분묘가 소재하고 있으며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 낙찰자가 법정 다툼의 부담을 안을 수 있습니다.

또한, 목록 11의 경우 건축물의 기초공사가 진행된 상태이나, 매각대상은 '토지매각'이므로 기초공사 이상의 건물 부분이 포함되는지에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역의 특성상 발달된 상권으로 보기는 어렵습니다.

주변에 해미초등학교가 근거리에 있어 교육 시설에 대한 접근성은 확보되나, 주된 이용 가치는 전원생활, 귀농귀촌, 또는 개발 사업 부지 등으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

해미초등학교가 인근에 있어 기본적인 교육 환경은 갖추고 있으며, 차량 접근성과 대중교통(버스정류장) 이용이 보통 수준으로 파악되어 전원생활을 위한 접근성은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황과 공부의 불일치

다수의 필지에서 지목(공부)과 현황 이용 상태가 다릅니다. (예: 임야가 묵전/도로/분묘 부지, 대지가 도로, 전이 도로).

이는 토지 이용 계획 변경이나 향후 매매 시 문제가 될 수 있으며, 지적 정리를 위한 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

5.2. 분묘기지권 및 지상의 분묘

목록 10과 15에 소재하는 분묘(총 약 7기)로 인해 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 사용 및 개발에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 최저매각가격 자체가 분묘로 인해 제한받는 가격이므로, 분묘 철거 및 이장을 염두에 둔 입찰 가격 산정이 필요합니다.

5.3. 공법상 제한

본 토지는 계획관리지역으로 비교적 양호한 용도지역에 속하지만, '가축사육제한구역(모든 축종 불가)', '비행안전제6구역(전술)', '제한보호구역(전술항공)', '군용비행장 소음대책구역 제3종구역' 등 다수의 군사 및 환경 관련 규제가 복합적으로 중첩되어 있어 건축 또는 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 목록 14는 하천구역에도 일부 포함됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 12,730.00제곱미터에 달하는 대규모 토지를 계획관리지역 내에서 일괄매각한다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

토지의 이용 현황이 (주택 부지, 묵전, 자연림, 개발 중인 부지 등) 다양하게 분포하고 있어 장기적인 개발 또는 전원 주택단지 조성 등 다목적 투자가 가능합니다.

다만, 다수의 공법상 제한과 특히 분묘기지권 문제는 입찰 전 권리관계 및 현황을 철저히 조사하고 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 비교적 높은 건폐율과 용적률을 적용받을 수 있는 지역으로 개발 잠재력이 있습니다.

다양한 현황: 이미 주거용 부지, 묵전, 도로 등으로 이용되는 필지가 포함되어 있어, 활용도 측면에서 유리합니다.

건축 기초공사 완료 필지 포함: 목록 11에 건물 신축을 위한 기초 공사가 진행된 필지가 포함되어 있어, 개발 진행 시 시간과 비용을 일부 절약할 수 있습니다.

일괄 매각의 이점: 대규모 토지를 한 번에 취득할 수 있어 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계