나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51064 [2] 충청남도 서산시 해미면 반양리 241 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51064 [2] 충청남도 서산시 해미면 반양리 241 임야 경매

• 사건번호: 2024타경51064
• 주소: 충청남도 서산시 해미면 반양리 241
• 감정가: 255,408,000원
• 최저가: 178,785,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

서산지원 경매3계 2024타경51064 | 소재지: 충청남도 서산시 해미면 반양리 241 | 감정가: 255,408,000원 | 최저가: 178,785,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 충청남도 서산시 해미면 반양리 소재 임야 외 다수 필지로, 서산지원 2024타경51064 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 255,408,000원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지 총 5008.00㎡ (약 1515.02평)입니다. 해당 토지는 토지 지분율이 500800으로 표시되어 있어, 전체 토지 면적의 전부가 매각 대상인 것으로 파악됩니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 충청남도 서산시 해미면 반양리 241 외 (다수 필지)

용도: 임야 외 (현황 혼재)

사건번호: 서산지원 2024타경51064 (2)

감정가: 255,408,000원

토지면적: 5008.00㎡ (약 1515.02평)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상 아님)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: 정OO / 이OO / 원OOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서산시 해미면 반양리 "해미초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있는 전형적인 농촌 마을 환경입니다. 전반적으로 주택 신축 수요가 있는 지역의 외곽에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

물건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 전반적인 접근성은 양호하나, 상세한 현황 도로 이용 관계를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본 건은 기호 1부터 15까지 다양한 필지로 구성되어 있으며, 대부분 부정형의 완경사 또는 평지 형태입니다. 지목은 임야 외이나, 현황은 주거용 건물 부지(기호 1), 묵전(기호 3, 5, 7), 현황 도로(기호 4, 8 외 다수 필지 일부), 자연림(기호 9, 10, 12, 13, 14, 15), 건축물 바닥기초 공사 진행 상태(기호 11) 등 매우 복잡하게 혼용되고 있습니다. 특히, 다수 필지의 일부 또는 전부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 사용 수익에 큰 제약이 될 수 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

거의 모든 필지가 계획관리지역으로, 개발에 비교적 유리한 지역입니다. 그러나 다음과 같은 중대한 제한사항이 있습니다.

- 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 소음 영향이 예상되는 구역입니다.

- 비행안전제6구역(전술) 및 제한보호구역(전술항공:5km): 고도 제한 등 군사시설 관련 건축 및 개발 제한을 받습니다.

- 가축사육제한구역(200m일부제한): 모든 축종의 가축 사육이 제한됩니다.

- 일부 필지(3, 5, 6, 9-15)는 준보전산지이며, 기호 14는 하천구역(반양천)을 포함합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이점

본 경매는 '토지 매각'이며, 건물면적은 0.00㎡으로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가서에는 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택(기호 9)에 대한 건물 감정 요항표가 별도로 존재합니다. 매각 대상에 건물이 포함되지 않은 것으로 판단되나, 토지 위에 건물이 존재하므로 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 만약 건물이 매각 대상에서 제외되었다면, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 철거 소송 및 토지 사용료(지료) 청구 등의 복잡한 법적 절차를 거칠 위험이 있습니다.

3.2. 채권 관계 및 경매 구분

부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 정OO, 채무자 이OO, 채권자 원OOOOOO의 채권 관계에 기인합니다. 채무자의 소유자에 대한 관계 및 임대차 관계는 특이사항에 기재되어 있지 않아 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 상업적인 입지와는 거리가 먼 농경지 및 주택 혼재 지역입니다. 따라서 별도의 상권 분석은 의미가 없으며, 순수한 주거용 또는 투자용 토지로서 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

가까운 거리에 해미초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대형 상업 시설이나 관공서 등의 주요 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 다소 외곽 지역입니다. 교통 상황은 '보통' 수준입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 법정지상권 및 제시외 물건 리스크

기호 9 지상에는 단독주택(건물 감정 요항표 존재)이 소재하며, 매각대상에서 건물은 제외되었습니다. 이는 가장 큰 리스크로, 건물 소유자를 상대로 법정지상권 성립 여부를 다투어야 할 수 있습니다. 만약 법정지상권이 성립되면 토지 가치가 크게 하락하며, 성립되지 않는다 하더라도 명도 및 철거 소송에 시간과 비용이 소모될 수 있습니다.

5.2. 현황 도로 및 맹지 문제

다수 필지(기호 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8)가 현황 도로로 이용 중이거나 현황 도로를 포함하고 있어 토지 전체 면적을 실질적으로 사용 및 개발하기 어려울 수 있습니다. 특히 기호 4, 8은 현황 도로로 이용 중입니다. 또한, 기호 9, 10은 맹지 상태로, 인접 필지를 통하여 출입해야 하므로 추후 통행권 확보에 분쟁의 여지가 있습니다.

5.3. 군사 시설 및 소음 제한

토지 이용계획상 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역', '비행안전제6구역', '제한보호구역'이 동시에 설정되어 있어, 건축 시 고도 제한 및 건축 허가 기준이 매우 까다로울 수 있으며, 소음 피해도 고려해야 합니다. 이는 잠재적인 매매 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5.4. 분묘 및 건축 기초공사 현황

기호 10, 15에는 분묘가 소재하며, 이는 추후 개발 시 이장 문제 등 추가 비용과 협의가 필요합니다. 기호 11은 건축물의 기초공사가 진행된 상태로, 공사 관련 유치권이나 기득권 주장 등 추가적인 법률 및 비용 리스크가 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역의 넓은 면적 (5008.00㎡, 약 1515.02평)의 토지라는 점에서 장점이 있으나, 다수의 필지가 현황 도로로 이용되고 있는 점, 군사 및 소음 관련 중첩된 규제로 개발 제한이 심하다는 점, 그리고 가장 큰 위험 요소인 건물(기호 9)의 법정지상권 성립 여부가 불투명하다는 점 등 매우 복잡하고 중대한 리스크를 다수 안고 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

- 대형 필지 확보 가능: 계획관리지역에서 5000㎡가 넘는 대규모 토지를 한 번에 확보할 수 있습니다.

- 분할 개발 가능성: 복수의 필지로 구성되어 있어, 리스크가 적은 필지 위주로 선별적인 개발이나 분할 매각을 고려해 볼 수 있습니다.

- 낮은 최저가 가능성: 복잡한 리스크(법정지상권, 현황 도로, 군사 규제)로 인해 유찰이 예상되므로, 최저가가 대폭 낮아질 경우 리스크를 감안한 공격적인 투자를 고려할 수 있습니다.

6.3. 투자 적합 대상

초보 투자자에게는 부적합하며, 복잡한 권리 관계 및 개발 규제에 대한 전문 지식이 있고, 법정지상권 및 철거 소송 등 추가적인 비용과 시간을 감당할 수 있는 숙련된 디벨로퍼나 전문 경매 투자자에게 적합한 물건입니다. 현장조사 및 정밀한 법률 검토가 최우선되어야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계