나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51064 [1] 충청남도 서산시 해미면 반양리 242-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2024.02.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서산시 해미면 반양리 소재 "해미초등학교"북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단
독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건 인근 까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보
통 수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 주거용건물의 부지 및 일부 도로로 이
용중임.
기호 3: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 묵전 상태이며, 일부 도로, 경사면임.
기호 4: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 비포장 도로임.
기호 5: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 묵전 및 일부 "도로"임.
기호 6: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 경사면 및 일부 "도로"임.
기호 7: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 묵전 상태이며, 일부 도로로 이용중임.
기호 8: 대체로 사다리형의 평지로서 현황 도로임.
기호 9,13: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 자연림임.
기호 10: 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 자연림이며, 일부 분묘부지임.
기호 11: 대체로 사라디형의 완경사를 이루는 토지로서 건물신축을 위한 바닥기초 공사가
진행된 상태임.
기호 12: 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 자연림임
기호 14: 대체로 삼각형의 완경사를 이루는 토지로서 자연림임.
기호 15: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 자연림 및 일부 전, 분묘부지로 이용중
임.

인접 도로상태

기호 1 : 본 건 일부를 포함하여 서측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접함.
기호 3,7 : 본 건 일부를 포함하여 북측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접함. .
기호 4,8 : 본 건을 현황 도로로 이용중임.
기호 5: 본 건 일부를 포함하여 동측으로 폭 약 3-4미터의 비포당도로에 접함.
기호 6: 본 건 일부를 포함하여 서측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접함.
기호 9,10: 맹지로서 인접필지를 통하여 인근까지 출입하고 있음.
기호 11-15: 서측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.
기호 3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 4 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가, 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.
기호 5 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 6 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 7 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.
기호 8 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.
기호 9 : 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 10: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 11: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 12: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 13: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.
기호 14: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미
만위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지, 하천구역(반양천)임.
기호 15: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역
(전술)(해발고도57미터미만위임), 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미만
위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도" 및 "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 1: 의뢰목록 및 토지대장상 지목이 대지이나, 일부 도로임.
기호 3: 의뢰목록 및 토지대장상 지목이 임야이나,일부 묵전 및 일부 현황 "도로"임.
기호 5: 의뢰목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 묵전 및 일부 현황 "도로"임.
기호 6: 의뢰목록 및 토지대장상 지목이 임야이나 일부 현황 "도로"임.
기호 7: 의뢰목록 및 토지대장상 지목이 전이나, 일부 현황 "도로"임.
기호 10: 의뢰목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부 분묘 부지임.
기호 11: 의록목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 건축물의 기초공사가 진행된 상태임.
기호 15: 의록목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부 전 및 분묘 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 9: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로서,

외벽: 석재붙임 및 미장목재 마감 등
내벽: 벽지, 인테리어 마감 등
창호: 새시창호 마감 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적개황도" 및 "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각(제시외 구축물'ㄴ'관정 매각에 포함.)
-목록1 :지목이 대지이나 일부 "도로"임
-목록3: 지목이 임야이나, 일부 "묵전" 및 일부 현황 "도로"임
-목록5: 지목 임야이나 묵전 및 일부 현황"도로"임.
-목록6: 지목 임야이나, 일부 현황"도로"임.
-목록3,5,6: 최저매각가격은 일부 "도로" 등 일 경우로 인하여 감안한 가격임.
-목록7: 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
원상회복명령이 발하여질 가능성 있음.
지목 전이나, 일부 현황"도로"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경51064 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 해미면 반양리 242-19

* 용도: 단독주택

* 감정가: 390,001,600원

* 토지면적: 1729.00㎡ (약 523.03평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 127.14㎡ (약 38.46평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각(제시외 구축물 'ㄴ' 관정 매각 포함), 목록1 지목 대지이나 일부 "도로"임, 목록3/5/6 지목 임야이나 일부 "묵전" 및 일부 현황 "도로"임, 목록7 지목 전이나 일부 현황 "도로"임. 목록3,5,6은 일부 "도로" 등 감안하여 최저매각가격 산정됨. 목록7은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령 가능성 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 서산시 해미면 반양리 소재 "해미초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 주거용 건물의 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 기호 3: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 묵전 상태이며, 일부 도로, 경사면입니다.

* 기호 4: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 비포장 도로입니다.

* 기호 5: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 묵전 및 일부 도로입니다.

* 기호 6: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 경사면 및 일부 도로입니다.

* 기호 7: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 묵전 상태이며, 일부 도로로 이용 중입니다.

* 기호 8: 대체로 사다리형의 평지로서 현황 도로입니다.

* 기호 9, 13: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 자연림입니다.

* 기호 10: 대체로 사다리형의 완경사 토지로서 자연림이며, 일부 분묘 부지입니다.

* 기호 11: 대체로 사다리형의 완경사 토지로서 건물 신축을 위한 바닥 기초 공사가 진행된 상태입니다.

* 기호 12: 대체로 사다리형의 완경사 토지로서 자연림입니다.

* 기호 14: 대체로 삼각형의 완경사 토지로서 자연림입니다.

* 기호 15: 대체로 부정형의 완경사 토지로서 자연림 및 일부 전, 분묘 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 1: 서측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 3, 7: 북측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 4, 8: 본 건 토지 자체가 현황 도로로 이용됩니다.

* 기호 5: 동측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 6: 서측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 9, 10: 맹지로서 인접 필지를 통하여 출입합니다.

* 기호 11-15: 서측으로 폭 약 3-4미터의 비포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건의 대부분 토지는 계획관리지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.

* 비행안전제6구역, 제한보호구역(전술항공: 5km)에 포함됩니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다.

* 일부 필지는 준보전산지 및 하천구역(반양천)에 포함됩니다.

* 주변 시설:

* 본 건 인근에 해미초등학교가 위치하고 있습니다.

* 주위는 농경지와 소규모 주거지가 혼재된 지역으로, 대규모 산업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 영향권에 있어 소음 및 비행안전 관련 제한이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 02월 14일자 원북새마을금고 근저당권 (채권최고액 273,000,000원) 입니다.

* 말소예상권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (토지 등기부상 을7, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 및 건물 등기부상 을1, 갑2, 갑3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (단, 특이사항에 명시된 농지취득자격증명, 분묘기지권 등은 별도 확인 필요)

* 특이사항 권리:

* 농지취득자격증명: 일부 토지(전, 임야 등)에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 계약 취소될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 현황상 분묘가 소재할 수 있으며, 이로 인한 분묘기지권 발생 가능성이 있습니다. (등기부상 명확히 기재된 권리는 없으나, 현황 조사 필요)

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도 명시된 임차인이 없으며, 인수할 보증금 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 서산시 해미면 반양리의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치합니다. 상업시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주로 분포하고 있습니다.

* 주변 부동산 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본 건(단독주택)과는 용도 및 규모가 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

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* 오션빌리지 (2013년 건축, 전용면적 67.243㎡)가 2024년 11월 13,800만원에 거래되었습니다. 이는 약 205만원/㎡ 수준입니다.

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* 정아트빌라 (1995년 건축, 전용면적 76.08㎡)가 2025년 2월 5,000만원에 거래되었습니다.

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* 정아트빌라 (1995년 건축, 전용면적 76.08㎡)가 2026년 6월 6,000만원에 거래되었습니다.

* 위 다세대주택들의 거래가는 상대적으로 낮은 수준으로, 이는 건물의 연식 및 본 건의 단독주택으로서의 가치(특히 넓은 토지 면적)와 차이가 있음을 시사합니다. 본 건의 감정가는 390,001,600원으로, 이는 넓은 토지 가치와 잠재력을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건에서 해미초등학교가 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 해미면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(상점, 관공서 등)이 있을 것으로 예상되나, 중심 상업지구와는 거리가 있습니다.

* 주변 환경: 주거와 농경지가 혼재된 조용한 전원 또는 근교 농촌 생활 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건 토지 중 일부는 지목이 전, 임야 등으로 농지에 해당하여 취득 시 농지취득자격증명이 필수입니다. 미비 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 현황상 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 명시사항은 없으나, 특이사항으로 기재됨)

* 토지 현황 상이: 지적도상 지목과 현황이 다른 토지(대지이나 도로, 임야이나 묵전/도로, 전이나 도로 등)가 다수 포함되어 있어, 향후 사용 및 관리에 있어 이해관계자 간 분쟁 또는 원상회복 명령 등의 가능성이 있습니다.

* 군사시설 관련 제한: 본 건이 비행안전구역, 제한보호구역, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 건축물의 신축·증축, 토지 이용 등에서 제약이 따를 수 있으며, 소음 피해 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 관리: 넓은 토지 면적은 장점이 될 수 있으나, 유지 관리 측면에서 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 해미면에 위치한 단독주택으로, 약 523평의 넓은 토지를 소유하고 있으며, 해미초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

하지만, 넓은 토지 면적 내에 지목과 현황이 다른 토지가 다수 포함되어 있고(일부 도로, 묵전 등), 이로 인한 원상회복 명령 가능성, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 또한, 군용비행장 영향권에 있어 비행안전 및 소음 관련 규제를 받을 수 있다는 점은 중요한 제약 요소입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

종합적으로 볼 때, 넓은 토지를 활용한 주택 신축 또는 개축, 농업적 활용 등의 잠재력을 가진 물건이나, 토지 현황의 복잡성, 관련 법규 제한, 농지 관련 절차 등을 면밀히 검토해야 하는 다소 복합적인 물건이라 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용 잠재력: 약 523평에 달하는 계획관리지역 토지는 주택 신축, 증축, 전원생활 터전 마련 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 교육 환경: 해미초등학교와의 근접성은 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 주변 다세대 주택 거래 사례에 비해 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 고려할 때, 향후 개발 또는 활용 가치에 따라 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 향후 지역 개발 또는 도로망 확충 시 입지적 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 390,001,600원입니다. 주변 다세대 주택의 최근 거래 사례(13,800만원 ~ 6,000만원)와 비교 시, 본 건의 넓은 토지 면적 및 단독주택으로서의 가치를 반영한 감정가로 판단됩니다.

그러나 토지 현황의 복잡성, 농지취득자격증명 필요, 군사시설 관련 제한 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 직접적인 비교 대상인 단독주택의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 접근하는 것을 권장하며, 이는 약 331,500,000원 ~ 370,500,000원 범위입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 현장 방문을 통한 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 관련 확인

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 토지 현황과 지목의 차이로 인한 인허가 및 건축 가능 여부 상세 확인

* 군사시설 관련 규제 내용 심층 파악

상기 리스크 요소를 충분히 고려하고, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.