나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2431 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1721 원주단구내안애카운티에듀파크1단지 103동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구내의 아파트단지 및 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 용이하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 제1층 제104호로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : PVC샷시창호 마감임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복4~6차선 도로에 접하며, 남서측으로 왕복4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2025-01-03)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호(2) 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류(폭20m~25m)(2025-01-03), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

원주지원 2025타경2431 (1)

소재지

강원특별자치도 원주시 단구동 1721, 원주단구내안애카운티에듀파크1단지 103동 1층104호

용도

아파트

건물 규모

20층 중 1층, 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평)

사용승인일: 2020년 6월 3일

토지 면적

49. 99㎡ (약 15.12평)

감정가

263,000,000원

경매 구분

부동산강제경매

채권자

한

매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남서측 인근에 위치함.

주변 환경

주위는 택지개발지구 내의 아파트 단지 및 주상용 건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려 시 제반 교통 상황은 보통임. 북서측으로 왕복 4~6차선 도로, 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 8월 18일 접수된 백삼선 근저당권 (을3)이 말소기준권리가 됨.

인수되는 권리

* 선순위 임차권 (을4): 최종성. 임대차보증금 200,000,000원. 2023년 4월 28일 전입, 2023년 3월 22일 확정일자.

본 임차인은 대항력이 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

소멸되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 다른 모든 권리(신탁말소, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정임.

등기부채권 총액

약 1,314,448,325원

1.3. 상권분석

주변 인프라

아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 택지개발지구 내 상권임.

잠재적 경쟁

유사 규모의 아파트 단지가 다수 존재할 수 있으므로, 지역 내 공급 물량 및 수요를 파악하는 것이 중요함.

1.4. 생활정보

단지 정보

아파트명: 원주 단구 내안애 카운티 에듀파크1단지

사용승인일: 2020년 6월 3일

규모: 총 10개동, 571세대

최고/최저층: 20층 / 1층

편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설 보유.

교육

'남원주초등학교'가 인접하여 교육 환경이 양호함.

주차

단지 내 총 753대 주차 가능 (공동주택 총 주차 대수 기준).

기타

주변에 주상용 건물, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

임차보증금 인수

2억원 상당의 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 잔액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 인수 금액이 발생함.

임대관계 미상

현재 해당 물건지에 대한 정확한 임대관계는 파악되지 않고 있으므로, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요함.

부동산 시장 변동성

감정가 및 최근 시세 대비 입찰가 산정 시, 향후 부동산 시장의 변동성을 충분히 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동에 위치한 신축 아파트로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

그러나 2억원 상당의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당 결과에 따라 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 입찰 결정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항임.

권리관계가 복잡하지는 않으나, 임차인 인수 금액을 정확히 파악하고 접근하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트

2020년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 아파트로, 상품성이 우수함.

입지

택지개발지구 내 위치하여 주거 환경이 쾌적하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

지역 개발 잠재력

원주시의 지속적인 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가

263,000,000원

최근 매매 시세 (2026년 7월 기준)

295,000,000원 ~ 303,000,000원 (전용 84㎡ 기준). 평균 약 298,660,000원.

인수해야 할 임차보증금

200,000,000원

입찰가 산정 시 고려사항

본 물건은 2억원 상당의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 실제 투입되는 총 금액은 '낙찰가' + '인수 임차보증금'이 됩니다.

현재 시세(평균 약 298,660,000원)를 고려할 때, 인수금액 2억원을 제외한 실질적인 매수 가치는 약 98,660,000원 수준입니다.

하지만, 낙찰가가 시세보다 현저히 낮더라도 인수 보증금 때문에 총 투입 금액이 높아질 수 있습니다.

보수적인 입찰가 산정을 위해, 인수 보증금 2억원을 제외한 금액 기준으로 최대 시세 수준 또는 그 이하로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 인수 보증금(2억원)을 제외한 금액 기준으로 예상 입찰가를 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 검토해볼 수 있습니다. (이 범위는 인수가격 2억원을 제외한 순수 매입 금액을 기준으로 한 것입니다.)

주의: 최종 입찰가는 인수 보증금 2억원을 별도로 감안하여 총 매수 비용을 산정해야 하며, 배당 여부 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

2. 주변 시설 정보

지도상 확인된 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.