나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13138 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 643-70 미가채 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지 역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

공부상 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로써 (사용승인일 : 2018.02.05) 외벽 : 석재붙임마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로써, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 공항대로53나길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설 법>,상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수 도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 643-70 미가채 제3층 제302호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13138 (1)이며, 감정가는 258,000,000원입니다.

토지면적은 18.69㎡(약 5.65평)이며, 건물면적은 28.04㎡(약 8.48평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건부 매각이 적용됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본 물건 북측으로는 공항대로53나길과 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 11월 06일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을1)입니다.

등기부등본 상 소유권보존(갑1)은 2018년 2월 13일, 소유권이전(갑2)은 2018년 9월 28일에 이루어졌습니다.

주요 임차인으로는 이호민 씨(주택도시보증공사)가 있으며, 보증금 241,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 8월 27일, 확정일자 2021년 7월 26일입니다.

해당 임차인의 주택임차권(을1)은 2023년 9월 15일에 등기되었으나, 최종적으로 말소 대상이며, 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

특히, 본건은 임차인이 매수인에 대해 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건에 따라 매각으로 인해 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대한 매수인의 채무인수 의무가 없습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 백석초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 갖춘 주거지역 내에 있습니다.

주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주요 상권이 집중된 대형 상업지구와는 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 주민을 위한 상업시설들은 충분히 갖추고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물은 2018년 2월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층 제302호입니다.

내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 난방 설비가 구비되어 있으며, 승강기 및 옥외 소화전 등도 갖추고 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본건 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함됩니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2026년 8월 25일까지) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2026년 12월 31일까지)으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각 등 특수 조건이 존재하므로, 계약 시 관련 내용을 정확히 인지하고 진행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧고(2018년 준공), 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거지역에 위치하고 있습니다.

다만, 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 특별 매각 조건이 존재하여 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

도시형생활주택으로서의 장점과 더불어, 공항 관련 지역 특성상 항공기 소음이나 시설물 보호구역으로 인한 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 관리 상태 양호 예상.

* 주변 학군(백석초) 및 교통 환경 양호.

* 임차인의 대항력 없으며, 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 인근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 258,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.9㎡)의 2016년식 다세대주택이 210,000,000원에 거래되었습니다.

이와 같은 주변 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 210,000,000원에서 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이하, 주변 실거래가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 약 240,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.