나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51652 [1] 전라남도 목포시 산정동 OOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포유달중학교' 서측 인근에 위치하는 '포포빌라' 이며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건중 2층 201호로서, (사용승인일 : 2001.07.30) - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, - 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 북서측으로 소폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산정동 213-5 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류 118호선)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51652 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 전라남도 목포시 산정동 213-5 포포빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 103,900,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 68.56㎡ (약 20.74평)

건물면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

토지지분: 68.5622㎡ (약 20.74평)

건물지분: 84.645㎡ (약 25.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 2001년 07월 30일

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등

내벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

창호: 새시창호

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 전라남도 목포시 산정동에 위치하며, '목포유달중학교' 서측 인근에 자리한 '포포빌라' 내 201호입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로

본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로가, 북서측으로는 소폭의 포장도로가 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

소재지인 산정동 213-5번지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류 118호선)에 저촉되며, 가축사육제한구역(2011.6.24. 전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 07일에 접수된 제이비우리캐피탈의 강제경매개시결정(권리금액: 30,775,024원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑4 (2014-12-26 접수): 소유권 이전 (박성영)

* 갑5 (2025-05-02 접수): 소유권 이전 (윤명자, 증여)

* 갑6 (2025-11-07 접수): 강제경매 (제이비우리캐피탈, 30,775,024원) - 말소기준권리

* 갑7 (2026-02-09 접수): 압류 (목포시) - 말소 예정

상기 등기부 현황에 따르면, 말소기준권리인 강제경매로 인해 그 이하의 권리(갑7 압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다. 지상권 또한 해당사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 2025년 4월에 거래된 주변 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 보광빌라3차나동 (1992년식, 51.17㎡): 2,900만원

* 송학종원빌라 (1995년식, 59.32㎡): 3,200만원

* 원산그린빌 (2002년식, 74.18㎡): 3,350만원

4.2. 시세 동향

주변 빌라들의 면적은 50~75㎡ 수준이며, 매매가는 2,900만원에서 3,350만원 사이에 형성되어 있습니다. 평당 가격으로는 약 150만원에서 187만원 수준으로 파악됩니다.

4.3. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 103,900,000원(약 1억 390만원)입니다. 그러나 최근 실거래가 자료를 비교해 볼 때, 유사 면적 및 연식의 빌라들이 2,900만원에서 3,350만원 사이에 거래된 것으로 보아, 감정가가 현재 시세보다 현저히 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 중요한 고려사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 목포유달중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역의 혐오시설 관련 검색 결과, 목포시 삼향동 등 인근 지역에서 화장장, 납골당, 폐기물 처리시설, 도축장, 퇴비공장 등의 혐오시설 집결 및 갈등 사례가 보고된 바 있습니다. 구체적으로 본건 소재지(산정동 213-5)와 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 광역적인 지역 개발 및 환경 시설 관련 이슈가 과거에 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가 괴리

최근 실거래가 대비 감정가가 과도하게 높게 산정된 점은 낙찰 후 시세차익 확보에 제약이 될 수 있으며, 재감정 또는 유찰 가능성을 높이는 요인입니다.

6.2. 건물 노후도

2001년 07월 30일 사용승인된 건물로, 약 25년이 경과되어 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

목포시 산정동에 위치한 포포빌라 2층 201호 다세대주택입니다. 총 4층 건물 중 2층에 위치하며, 사용승인일은 2001년입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 강제경매로 진행됩니다.

7.2. 투자 가치 평가

본 건은 현재 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정된 점이 가장 큰 특징입니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰하기보다는, 주변 실거래가 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 건물 자체의 입지나 구조적인 문제는 보통 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요소

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능

* 주택가에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근 용이

* 말소되는 권리 위주로 권리 분석이 비교적 명확함

8.2. 고려사항

* 현재 시세 대비 매우 높은 감정가

* 건축물 노후화

* 미상 임대 관계 (명도 리스크)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 방식

본 건은 최근 실거래가 자료에서 유사 면적 빌라의 평당 거래 금액이 약 150만원 ~ 187만원 수준임을 감안하였습니다. 대상 물건의 전용면적(84.64㎡, 약 25.60평)에 평균적인 시세 범위를 적용하여 산정합니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

주변 빌라의 최근 실거래가(2,900만원 ~ 3,350만원)와 본건의 전용면적(약 25.60평)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 평당 150만원 ~ 170만원 수준을 권장합니다.

* 최소 권장 입찰가: 25.60평 * 150만원/평 = 약 3,840만원

* 적정 권장 입찰가: 25.60평 * 170만원/평 = 약 4,352만원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 3,800만원 ~ 4,400만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 이는 감정가(1억 390만원)와 큰 차이가 있으므로, 유찰을 거듭하며 시세에 맞춰 조정될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.