나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52212 [1] 전라남도 순천시 서면 동산리 91-8 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 동산리 소재 "순천미래과학고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근 대로변은 판매시설(가구점 등), 일반음식점, 편의점 등으로 형성된 노선 상가지대이고, 후면은 창고용건물, 가구백화점, 주상나지 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로으로의 접근이 용이하고, 북서측 인근에 순천IC가 자리하고 있어 일반적인 교통상황은 양호시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 및 2층 204호(사용승인일:2019.05.31)로서, 외벽: 치장벽돌쌓기, 강화유리 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 바닥: 콘크리트 및 타일 등 마감 창호: 새시페어창 등임.

이용상태

기호1) 집합건축물대장상 용도는 가구판매점이나 현황은 내부에 물건 등이 적치되어 있음(별첨 "사진용지"참조) 기호2) 집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황 일부는 사무실 등으로 이용중이며, 외관상 공실여부는 조사가 불가능한 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 2차선 포장도로 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 조사가 불가능하며, 2층 일부는 임대(용당 더숲 지역주택조합)중인 것으로 구두 조사됨.

물건 비고

유치권신고 및 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52212 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 전주대건신용협동조합

감정가: 1,900,000,000원

소재지: 전라남도 순천시 서면 동산리 91-8 (1층 101호)

용도: 근린상가

토지 면적: 759.06㎡ (약 229.62평)

건물 면적: 845.34㎡ (약 255.72평)

건물 구조: 일반철골구조, 철근콘크리트 지붕 4층 건물 내 1층 101호 (사용승인일: 2019.05.31)

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.2. 주요 특이사항

* 중복사건 (순천지원 2025타경52250) 존재

* 유치권 신고 (성립 여부 불분명) 및 유치권 배제 신청서 제출

* 공동담보 물건

* 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 순천시 서면 동산리 소재 "순천미래과학고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 인근 대로변은 판매시설, 일반음식점, 편의점 등으로 형성된 노선 상가지대이며, 후면은 창고, 가구백화점, 주상나지 등으로 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 간선도로로의 접근이 용이합니다.

* 북서측 인근에 순천IC가 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 북서측으로 2차선 포장도로 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 11월 19일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

* 총 등기부채권액은 2,434,552,753원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강애순

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-07

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 가지므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 김철

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2025-03-13

* 확정일자: 2025-03-13

* 배당신고일자: 2026-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 현재 파악된 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 강애순의 보증금 220,000,000원은 배당 결과에 따라 인수될 수 있습니다.

* 유치권자 남해완의 유치권 신고(116,500,000원)는 성립 여부가 불분명하며, 신청 채권자가 유치권 배제 신청서를 제출하였으므로 추가적인 법적 판단이 필요합니다. 성립 시 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

* 본건 소재지는 대로변으로는 판매시설, 음식점, 편의점 등이 발달한 노선 상가지대이며, 이면으로는 주거지대가 혼재되어 있어 배후수요 확보가 용이한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 상태

* 1층 101호: 집합건축물대장상 용도는 가구판매점이나, 현황 물건 등이 적치되어 있습니다.

* 2층 204호: 집합건축물대장상 용도는 의원이나, 현황 일부 사무실로 이용 중이며, 외관상 공실 여부 조사 불가합니다.

* 2층 일부는 '용당 더숲 지역주택조합'에 임대 중인 것으로 구두 조사되었습니다.

* 건축물대장상 용도와 현황이 일치하지 않는 부분이 있어, 원상복구 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

* 대로변 상가지대 형성으로 기본적인 편의시설(소매점, 음식점 등) 이용이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않습니다.

5.2. 교육시설

* 순천미래과학고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재 가능성

* 건축업자 남해완이 공사대금 잔액 116,500,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자(전주대건신용협동조합)가 유치권 배제 신청서를 제출하였으므로, 법원의 판단에 따라 유치권의 성립 및 인수 여부가 결정될 것입니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

* 본건과 동일한 채권자(전주대건신용협동조합)에 의한 임의경매 개시 결정 사건(2025타경52250)이 존재합니다.

* 공동담보 물건으로 경매 진행 시, 낙찰로 인해 모든 채권이 소멸되지 않을 가능성도 일부 존재하나, 본건의 경우 말소기준 권리 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

* 임차인 강애순(보증금 220,000,000원, 전입일 2020-04-07)은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 강애순 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.4. 건물 이용 현황 불일치

* 집합건축물대장상 기재된 용도와 실제 이용 현황이 다릅니다.

* 1층 가구판매점은 물건 적치 상태이며, 2층 의원/사무실 등은 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 순천시 서면 동산리에 위치한 근린상가 건물로, 지역 상권 및 주거지대가 혼재된 입지에 자리하고 있습니다.

* 건물은 2019년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 등기부상 주요 권리들은 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 강애순의 보증금 인수 가능성과 유치권 성립 여부가 불확실하다는 점이 주요 위험 요소입니다.

* 또한, 건물 실제 이용 현황이 건축물대장과 다른 부분이 있어 원상복구 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 이러한 권리 및 이용 상태의 불확실성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 상가 및 주거지대가 혼재된 지역의 특성상, 잠재적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 순천IC 인근의 교통 편의성은 물류 및 접근성에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,900,000,000원

* 인수 예상 보증금: 220,000,000원 (강애순)

* 유치권 신고액: 116,500,000원 (성립 시 인수 가능)

* 안전한 투자를 위해서는 유치권 성립 여부 및 임차인 보증금 배당 여부에 대한 명확한 정보 확인 후, 이를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 유치권이 성립되지 않고 강애순 임차인의 보증금이 전액 배당된다고 가정할 경우, 감정가 대비 70% 수준인 약 1,330,000,000원에서 시작하여, 인수 보증금을 제외한 금액으로 보수적으로 접근하는 방안을 고려할 수 있습니다.

* 초기 입찰가는 1,110,000,000원부터 시작을 제안하며, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.