나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12384 [1] 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 8-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재 '대근아파트' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 와 같이 제시외 건물(ㅁ~ㅈ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 치장석, 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호 기호(2-1): 블록조 스레트지붕(현황 '강판지붕') 단층 건물로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 내 벽: 벽지 마감 등 창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(2): 주택으로 이용중임. 기호(2-1): 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2-1) 건물은 귀 제시목록 및 공부상‘스레트지붕’이나, 현황‘강판지붕’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타참고사항: 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ. ㄴ. ㄷ. ㄹ. ㅈ.포함. 제시외 건물 ㅁ. ㅂ. ㅅ. ㅇ.은 매각대상에서 제외(감정서 참조). 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 지상건물로 인한 제한을 감안하지 않고 결정하였음. 신점향은 매각에서 제외되는 건물의 임차인임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12384 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 8-2

용도: 단독주택

감정가: 239,567,270원

토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

건물면적: 83.72㎡ (약 25.32평)

건물 제시외면적: 35.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 블록조 슬래브지붕 단층 (주택), 블록조 스레트지붕(현황 강판지붕) 단층 (창고)

이용상태: 주택, 창고

사용승인일: 1983-04-28

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재 '대근아파트' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임. 본건 북측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있음. 김해 버스 12번 노선이 좌곤리를 경유하는 것으로 확인되나, 배차 간격이 길 수 있음.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 부산은행 근저당(2017.04.28, 139,700,000원) 외 다수의 근저당 및 가압류 권리가 등기되어 있었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신점향

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-30

확정일자: 2025-05-01

배당신고일자: 2026-01-23

대항력: 없음

비고: 매각에서 제외되는 건물의 임차인임.

3.3. 인수/소멸 권리

일반적으로 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다. 다만, 매각에서 제외되는 지상 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건은 '대근아파트' 인근에 위치한 단독주택지로, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 진영읍은 과거 마산, 김해, 삼랑진, 부산을 잇는 교통 및 물류 수송의 중심지였으며, 현재도 대도시 근교 지역으로서 개발 수요가 꾸준히 있는 지역임.

4.2. 상권 잠재력

진영읍은 단감 특산지이며, 마산, 창원 등 대도시 근교 지역으로서 성장 잠재력이 풍부한 지역으로 평가됨. 폐선 부지를 활용한 도시숲 조성 사업 등 지역 개발이 진행되고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 '대근아파트' 단지 내 상가 이용이 가능하며, 차량 접근이 용이하여 진영읍 시가지 내 편의시설 이용이 편리할 것으로 보임 [cite:12, cite:13].

5.2. 교육시설

본건 인근에 금산초등학교가 위치함.

5.3. 기타 생활 편의

진영읍은 교통의 편리성과 유통의 활성화로 먹거리 문화의 중심 형태를 유지하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

가장 중요한 리스크는 매각에서 제외되는 지상 건물(ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ)을 위해 법정지상권이 성립될 수 있다는 점임. 이는 낙찰받는 토지 소유자가 해당 지상 건물로 인해 토지 사용에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 감정평가액 산정 시 이러한 제한이 고려되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 위험을 파악해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 문제

본건에는 제시외 건물(ㄱ~ㅈ)이 존재하며, 일부(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅈ)는 매각에 포함되나, 일부(ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ)는 매각 대상에서 제외됨. 이로 인해 토지 이용 계획 수립 시 추가적인 고려가 필요할 수 있음.

6.3. 건물 상태 및 관리

현장 조사 당시 거주인의 부재로 내부 이용 상황 및 관리 상태를 정확히 확인하기 어려웠음. 관련 공부 및 외부 조사사항에 기반하여 평가되었으므로, 입찰 전 내부 이용 상황과 관리 상태를 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍에 위치한 단독주택으로, 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 법률적 리스크를 안고 있습니다. 이는 토지 이용에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 감정평가액 산정 시 이 부분이 충분히 반영되지 않았을 가능성이 있습니다. 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 여부는 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임차인 신점향은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 법정지상권이라는 큰 리스크로 인해 일반 시장 매물 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 김해시 진영읍은 대도시 근교로서 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 건축물 연면적 및 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있을 가능성이 있어, 법적 문제를 해결할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 0원으로 예상됩니다 (임차인 신점향의 대항력 없음).

감정가: 239,567,270원

법정지상권 성립 가능성 등 중대한 법률적 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다. 주변 단독주택 시세를 고려하되, 본건의 특수성을 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권유합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원

(이는 법정지상권 위험에 대한 할인율을 반영한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.