나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12817 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 율리 1142-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 율리 소재 "청송교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성됨.

교통상황

인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,9,13,): 부정형의 토지로서 휴경지 및 일부 현황 도로 등임. 기호(10,12,15): 부정형의 토지로서 휴경지임. 기호(3,8): 사다리형의 토지로서 건부지임. 기호(4): 부정형의 토지로서 과수원(일부 휴경지)임. 기호(6): 사다리형의 토지로서 동식물관련시설의 건부지임. 기호(11,14): 부정형의 토지로서 현황 도로 등임. 기호(16): 부정형의 토지로서 현황 자연림 및 일부 선하지임. 기호(17): 부정형의 토지로서 현황 자연림, 수영장 부지 및 일부 하천임.

인접 도로상태

본건 토지들은 지적도상 전부 맹지이나 현황은 다음과 같음. 기호(1,9,12,13): 현황 도로 세로(가)가 소재함. 기호(3,4,6,8,15): 현황 도로 세로(불)이 소재함. 기호(11,14): 본건이 현황 도로 세로(가) 상태임. 기호(10,16,17): 지적도상 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 기호(3): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. 기호(4): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호(6): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 기호(8): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 기호(9): 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 기호(10):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 기호(11):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호(12):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 기호(13):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 기호(14):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호(15):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호(16):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 1000m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 기호(17):자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 개황도"와 같이 본건 토지상에 제시외 건물 기호(ㄱ~ㄹ, ㅈ~ㅋ)과 별첨 "사진용지"와 같이 제시외 수목 기호(가~다) 및 토지 부합물(석축 및 조경석, 화단, 계단, 바닥포장 및 기타공작물 등)이 있음.

공부와의 차이

본건 기호(11,14)의 공부상 지목은 과수둰이나 현황은 도로 등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 본건 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 및 지상1층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장타일 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 샤시창호 등임. 기호(5) 본건 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 샤시창호 등임. 기호(7) 본건 건물은 일반철골구조 및 목구조 칼라아스팔트슁글지붕 3층건으로서 외벽: 사이딩판넬 및 목조 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

기호(2): 객실, 주방 및 화장실 등임. 기호(5): 동식물관련시설 등임. 기호(7): 계단실, 객실 및 주택 등임.

설비내역

기호(2,7): 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 전기 및 조명설비 등이 있음. 기호(5): 전기 및 조명설비 등이 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 기호 (7) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 기호(ㅁ~ㅇ) 소재함.

공부와의 차이

1. 기호(2) 건물의 건축물대장상의 주용도가 주택,근린생황시설,부속사이나 현황은 객실, 주방 및 화장실 등임. 2. 기호(7) 건물의 건축물대장상의 주용도가 단독주택이나 현황은 계단실, 객실 및 단독주택 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 수목[감정평가서 중 '지적 및 건물개황도'에 나타나는 제시외 건물(ㄱ~ㅋ)과 '사진용지'에 나타나는 제시외 수목 (가~다)] 포함
2. 본건 토지들은 인접 토지와의 경계가 불분명하고, 제시외 물건(ㄱ,ㄴ,ㄹ,ㅋ)은 외견상 인접한 타인 토지와 걸쳐서 소재하는 것으로 보이므로 입찰시 유의 요함
3. 본건 목록 11, 14.는 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '도로'임
4. 본건 목록 2. 건물의 건축물대장상의 주용도가 '주택, 근린생활시설, 부속사'이나 현황은 '객실, 주방 및 화장실 등'이며 목록 7. 건물의 건축물대장상의 주용도가 '단독주택'이나 현황은 '계단실, 객실 및 단독주택 등'임
5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)(별지 사실조회 회신서 참조)
6. 별지 사실조회 회신서에 의하면 목록 6.에 대하여 전용허가(2002.12.23.) 완료되어 소유권 이전 후 허가자 변경 신청이 필요하며 허가자 변경 미신청시 농지 원상회복 필요하다는 회신 있음. 토지전용허가 및 토지 현황 변경에 따른 원상회복명령 가능성 등은 주무관서에 문의바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12817 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 율리 1142-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 3,819,703,700원 (약 38억 2천만원)

* 토지면적: 12,183.00㎡ (약 3,685평)

* 건물면적 (총합): 690.88㎡ (약 209평)

* 건물 제시외면적: 1,085.20㎡ (약 328평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 청량읍 율리 소재 "청송교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지들은 지적도상 전부 맹지이나, 현황상으로는 도로가 소재하여 일부 통행이 가능한 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지들은 자연녹지지역 내에 위치하며, 개발제한구역, 가축사육제한구역(다양한 거리 제한), 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도 제한 및 구역 지정이 되어 있어 토지 이용에 제약이 많습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (채권액: 2,210,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 2,252,500,000원 (약 22억 5천만원)으로, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 토지와 여러 채의 건물을 포함하고 있으나, 개발제한구역 및 자연녹지지역 등 엄격한 토지이용 제한이 적용되고 있습니다. 주거 및 농업 관련 시설, 혹은 이에 준하는 특수 목적의 시설로 활용될 가능성이 있습니다. "청송교차로" 인근이라는 점은 접근성은 양호하나, 전형적인 상업지역으로서의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 율리 지역에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 대중교통 이용이 가능한 것으로 파악되나, 생활 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경계 불분명 및 타인 토지 침범 가능성: 일부 제시외 물건이 인접 타인 토지와 걸쳐 소재하는 것으로 보이므로 입찰 시 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 현황 차이: 지적상 지목이 '과수원'이나 현황은 '도로'인 토지가 있으며, 일부 건물의 건축물대장상 주용도와 현황 용도가 상이하여 이에 대한 법적 검토 또는 행정기관 문의가 필요할 수 있습니다.

* 엄격한 개발 및 이용 제한: 개발제한구역, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 전용허가 관련 사항: 일부 토지에 대한 전용허가 완료 건으로, 소유권 이전 후 허가자 변경 신청이 필요하며, 미신청 시 원상회복 명령 가능성이 있어 관련 주무관서 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가서에 명시된 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되나, 이들의 법적 지위 및 관리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

* 지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 해당 권리 내용을 정확히 파악하고 인수 여부를 결정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군에 위치한 광대한 토지와 다수의 건물을 포함하는 물건으로, 감정가 또한 높게 책정되어 있습니다. 하지만 개발제한구역, 자연녹지지역 등 까다로운 개발 및 이용 제한이 다수 존재하며, 토지 경계 문제, 공부와 현황 불일치, 제시외 건물 존재, 농지취득자격증명 요구 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 본건은 투자 시 해당 지역의 규제 내용을 충분히 이해하고, 직접적인 개발보다는 현 상태에서의 활용 또는 특정 목적을 위한 매입을 고려하는 실수요자에게 더 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 압도적인 토지 면적: 12,183.00㎡ (약 3,685평)에 달하는 광대한 토지는 희소성이 있으며, 이를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 높은 감정가: 38억 2천만원의 감정가는 물건의 가치를 판단하는 기준점 역할을 합니다.

* 다양한 용도의 건물: 주택, 근린생활시설, 동식물관련시설 등 여러 용도의 건물이 존재하여 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 광대한 토지 면적이라는 장점이 있으나, 개발제한구역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 엄격한 토지이용 규제와 더불어 토지 경계 불분명, 공부상 지목과 현황 불일치, 제시외 건물 등의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점도 고려해야 합니다. 이러한 제약 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(3,819,703,700원) 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다. 현재로서는 2,500,000,000원 ~ 3,200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.