나이스옥션 법원경매 포항 2025타경548 [1] 경상북도 포항시 북구 송라면 방석리 65 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 포항시 북구 송라면 방석리 소재 "독석동마을" 내에 위치하는 부동산으로서 주위 환경은 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 해안취락지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입가능하며, 인근 도로 상태 등 고려시 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남동향 하향 경사지에 자체 지반 비교적 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로 현황 '주거용 건부지 및 일부 도로' 로 이용 중 임.

인접 도로상태

본건 일부 이용 남측 폭 약 2M~3M 세멘포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(송라해안04), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 목조 강판지붕 단층 외 벽 : 몰탈위 페인트마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 바 닥 : 장판지마감 등 창 호 : 샷시 마감.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생설비 및 난방설비 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

의로목록상 스레트지붕이나 현황 '강판지붕' 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 토지 일부는 현황도로로 이용되고 있음. 감안하여 평가.
목록2- 공부상 '스레트지붕'이나 현황' 강판지붕' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경548 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 송라면 방석리 65

* 건물용도: 단독주택

* 감정가: 157,487,400원

* 토지면적: 248.00㎡ (약 75.02평)

* 건물면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

* 건물 제시외면적: 33.10㎡ (약 10.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고향미 (채권액 30,000,000원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상북도 포항시 북구 송라면 방석리 소재 "독석동마을" 내에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 해안 취락지대로, 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로 상태 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 남동향 하향 경사지에 자체 지반이 비교적 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지입니다. 현황 '주거용 건부지 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 일부 이용 남측 폭 약 2~3M 세멘포장 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(송라해안04), 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

* 주변 환경: 송라면 방석리 지역은 비교적 한적한 해안 마을로, 자연환경이 양호한 편입니다. 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 1월 21일 접수된 신포항농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부상 총 채권액: 49,000,000원 (신포항농업협동조합 19,000,000원 + 고향미 30,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 고향미 (채권액 30,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 토지 일부는 현황도로로 이용되고 있음을 감안하여 평가되었으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물 지붕이 공부상 '슬레이트 지붕'이나 현황 '강판 지붕'으로 되어 있습니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 부동산 유형: 단독주택 (토지/건물 일괄 매각).

* 주변 환경: 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 해안 취락지대입니다.

* 인근 시세 분석 (방석빌라 연립주택 정보):

* 제공된 JSON 정보는 '방석빌라'라는 연립주택에 대한 최근 매매 사례입니다. 본건은 단독주택으로, 주택 유형이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 해당 연립주택은 2026년 3월 1층이 8,400만원, 2024년 5월 2층이 8,350만원에 거래되었습니다. (면적: 전용면적 약 74.6㎡, 토지면적 약 101.6㎡)

* 이 정보는 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건 단독주택의 가치를 평가하는 데는 신중한 접근이 필요합니다.

* 본건의 감정가 157,487,400원은 제시된 연립주택 거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 상세 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 해안 취락지대로서 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있으나, 도시 중심부의 생활 인프라와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 주변시설: 포항시 북구 송라면 방석리 지역은 해안을 따라 주거지와 일부 농경지가 혼재된 지역으로 파악됩니다. 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제약: 본건 토지의 일부가 현황도로로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정가 산정 시 반영되었으나, 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 노후 및 차이: 건물 면적이 32㎡로 매우 협소하며, 제시외 건물(33.10㎡)의 규모와 상태도 확인이 필요합니다. 또한, 공부상 지붕재(슬레이트)와 현황(강판)의 차이는 하자 보수 또는 재건축 시 고려해야 할 부분입니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성도 있습니다.)

* 지역적 특성: 해안 취락지대의 특성상, 기반 시설 확충이나 개발 잠재력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 가축사육제한구역에 해당하여 향후 축산업 관련 영위는 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 송라면 방석리, "독석동마을" 내에 위치한 단독주택입니다. 토지 248㎡와 건물 32㎡(제시외 33.10㎡ 포함)를 일괄 매각하며, 감정가는 157,487,400원입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗합니다. 그러나 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있고, 건물의 면적이 매우 협소하며 공부와의 차이(지붕재)가 존재합니다. 제공된 주변 연립주택 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 해안 취락지대의 특성을 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 일괄 매각 및 제시외 포함: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되므로, 현황을 활용하여 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 소형 물건: 적은 면적의 토지와 건물로, 초기 투자 비용 부담을 낮추고 리모델링이나 소규모 건축을 통해 활용도를 높일 수 있습니다.

* 해안 지역: 바다 인근 지역의 거주 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 157,487,400원

* 주변 연립주택 거래가(8,350만원~8,400만원)와 본건 단독주택의 감정가는 큰 차이를 보이며, 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건의 낮은 건물 면적(32㎡), 토지의 일부가 현황 도로로 이용되는 점, 지붕재 차이 등은 입찰가 산정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

* 지역 내 유사 단독주택 거래 사례, 건축 가능성, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 조사하고, 현지 부동산 전문가의 조언을 구하는 것이 필수적입니다.

* 현 시점에서 정확한 예상 입찰가 산정은 어려우나, 감정가의 70%~80% 수준을 참고하여 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.