나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72589 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 490-7 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 연립주택 및 단독주택 등으로 형성된 순수 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적으로 보통임.

건물의 구조

적벽돌조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 103호로서 외벽 : 적벽돌 노출쌓기 등, 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등, 창호 : 새시복층유리창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 및 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 현재 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(2013-12-09)(천마중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 임.

공부와의 차이

공부상 토지 지목이 '잡종지'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72589 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 490-7 1층 103호

* 건물 구조: 적벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호

* 용도: 다세대주택 (현황)

* 감정가: 77,000,000원

* 토지 면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

* 건물 면적: 37.05㎡ (약 11.21평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OO

* 건축년도: 1991년

* 지번상 토지 지목: 잡종지 (현황: 대)

* 총 등기부채권액: 60,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택 및 단독주택 등으로 형성된 순수 주택지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적으로 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 09월 02일 접수된 유준환 근저당권 (60,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2020년 07월 13일

* 확정일자: 2020년 08월 06일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 12월 10일

* 인수 보증금 합계: 0원. (배당 신고일자를 확인하여 배당받을 경우 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 신고 기한 및 배당 여부를 반드시 재확인해야 합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김보영 (1992-05-25), 최익순 (2018-07-30)

* 근저당: 유준환 (2022-09-02, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 유준환 (2025-11-06, 60,000,000원)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 사례 1: 묵현리 479-3, 연립, 1996년식, 59.94㎡, 12,100만원 (평당 약 667만원)

* 사례 2: 묵현리 92-4, 다세대, 1991년식, 76.6㎡, 8,000만원 (평당 약 345만원)

* 사례 3: 묵현리 94-3, 연립, 2019년식, 54.03㎡, 14,500만원 (평당 약 887만원)

* 본건 시세 분석:

* 본건은 건물 면적 37.05㎡ (약 11.21평)에 1991년 건축물로, 감정가는 77,000,000원 (평당 약 687만원)입니다.

* 동일한 '다세대' 주택 유형인 사례 2(1991년식, 76.6㎡)가 평당 약 345만원에 거래된 점과 비교하면, 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 반면, 연립주택인 사례 1(1996년식, 59.94㎡)의 평당가(약 667만원)와 유사한 수준으로, 감정가가 주변 시세를 반영하고 있을 가능성도 있습니다.

* 최근 거래 사례들의 가격 편차가 크므로, 실제 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 및 주변 환경 평가가 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "천마중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 윤여욱 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 500만원이 있습니다. 배당 신고일자(2025년 12월 10일)까지 배당받을 경우 인수 부담은 없으나, 배당 여부 및 결과 확인이 필수적입니다.

* 토지 지목 현황 불일치: 공부상 토지 지목은 '잡종지'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 관련 행위 시 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. "천마중학교"와 주거 단지가 인접해 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택 1층 103호로, 감정가는 77,000,000원입니다. 1991년에 건축된 건물로 연식이 있으나, 건물 면적 37.05㎡ (약 11.21평) 대비 감정가는 평당 약 687만원 수준으로 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나, 배당 신고 시 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 배당 여부 및 신고 기한을 철저히 확인해야 합니다. 토지 지목 현황 불일치 및 다수의 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 주변 시세와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 동일 유형의 다세대주택 매매 사례와는 가격 차이가 발생하여 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮을 수 있습니다. (배당 여부 확인 필수)

* 감정가가 주변 시세와 유사한 수준으로, 시장 상황에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적의 다세대주택으로 실수요자 또는 소형 임대 사업자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 77,000,000원

* 건물 면적: 37.05㎡ (약 11.21평)

* 본건의 감정가(평당 약 687만원)는 일부 비교 사례(특히 동일 유형인 다세대주택)와 다소 차이가 있습니다.

* 보수적인 접근을 위해, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 안정적일 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 임차인 배당 여부, 경쟁 입찰 현황, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.