나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9684 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 11층104동1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "범어숲화성파크드림 104동 11층 1101호(전용면적:94.7968㎡, 계단식, 남동향)"로서, 대구광역시 수성구 범어동 소재 '대구지방법원' 북서측 인근에 위 치하고 있음. - 주위는 범어네거리에서 밴처밸리네거리로 이어지는 광대로(동대구로)를 따라 업무용빌딩, 관공서, 오피스텔, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설 등과 후면 기존 주택 및 신축중인 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 서측 광대로(동대구로) 일대 도보로 약 2~3분 거리에 시내버스정류장이, 남측 인근 도보로 약 7분 내외 거리에 도시철도 2호 선 '범어역'이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 35층 건물 중 104동 11층 1101호로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "2013.09.25." 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 화강석 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 내부는 집합건축물대장상 '건축물현황도'에 의거할 때「방4, 거실, 주방, 욕실2 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난 방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 및 북측 하향 경사지대에 형성되어 있는 부정형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 건물동 부지 서측으로 왕복 10차선(인도포함 약 70m), 남측으로 약 14m, 동측 으로 약 10m 및 북측으로 약 6m 포장도로와 접하고 있으며, 건물동 주차장 출입구는 동측 도로에 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 "일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물 보호지구(공용), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8 m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(동천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9684 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림S 11층 104동 1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 772,000,000원

* 토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

* 토지지분: 16.5881㎡ (약 5.02평)

* 건물면적 (공급/분양): 94.80㎡ (약 28.68평)

* 건물지분: 94.7968㎡ (약 28.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 건물 정보 (집합건축물대장):

* 건물명: 범어숲 화성파크드림 S

* 신축 연월일: 2013년 9월 25일

* 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 35층 건물 중 11층

* 해당 호수: 104동 11층 1101호

* 전용면적: 약 84.8~84.9㎡ (약 25.6평) - 최근 실거래 정보 기준

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 대구지방법원 북서측 인근, 광대로변 업무용빌딩, 오피스텔, 주상복합아파트 등 밀집 지역.

* 교통상황: 제반 차량 접근 용이, 버스정류장 도보 2-3분, 지하철 2호선 범어역 도보 7분 내외. 교통 여건 비교적 양호.

* 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 35층 건물 중 11층.

* 이용상태: 아파트 (방 4, 거실, 욕실 2 등).

* 설비내역: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 등 구비.

* 토지 이용상태: 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용.

* 인접 도로상태: 서측 왕복 10차선(약 70m), 남측 약 14m, 동측 약 10m, 북측 약 6m 포장도로 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 광로1류, 소로1류, 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동천초등학교), 비행안전제6구역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

* 2.1. 주변 환경 및 편의시설

* 위치: 대구 수성구 범어동, 대구지방법원 북서측 인근의 핵심 상업 및 업무 지구.

* 주변: 광대로변을 따라 업무용 빌딩, 관공서, 오피스텔, 주상복합 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 후면에는 기존 주택 및 신축 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 기능도 겸비.

* 교통: 버스정류장이 도보 2~3분 거리, 지하철 2호선 범어역이 도보 약 7분 내외 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 진출입 또한 용이한 간선도로에 접해 있음.

* 주요 시설: 중심상업지역, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구 등에 속해 있어 도시의 주요 기능을 담당하는 지역임.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전: 주식회사파크플러스 → 오주구 (2013년 11월 11일 ~ 12월 2일)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2016년 4월 1일, 440,000,000원)

* 후속 권리: 국민은행 근저당 다수 (총 채권액 1,316,000,000원)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025년 11월 3일, 933,061,540원) - 본 경매의 원인이 됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 확인)

* 등기부상 채권 총액: 약 13억 1천 6백만원 (주요 채권자는 국민은행)

* 3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 물건은 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

* 본 물건이 위치한 대구 수성구 범어동은 지역의 중심 상업 및 업무 지구로서, 주요 간선도로변에 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

* 이러한 입지적 특성상 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 이는 상권의 활성화 및 안정적인 수요 기반을 제공합니다.

* 주거 지역과도 인접해 있어 배후 수요 또한 탄탄한 편입니다.

5. 생활정보

* 5.1. 학군

* '상대보호구역(동천초등학교)'으로 지정된 점으로 미루어 보아, 인근에 동천초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 상세한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 5.2. 편의시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 편의 및 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 주변: 범어네거리와 벤처밸리네거리 인근에 위치하여 병원, 은행, 쇼핑몰, 식당가 등 다수의 편의시설 이용이 용이합니다.

* 5.3. 주차 및 관리

* 주차: 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 지하에 설치되어 있습니다. (지하 주차대수 20대, 전기차 충전기(지하) 23대)

* 관리: 현대식 아파트 단지로 체계적인 관리 시스템이 운영될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재는 해당 권리의 내용과 소멸 여부에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

* '임대관계 미상'으로 인해 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 인도 지연에 대한 대비가 필요합니다.

* 6.2. 시장 리스크

* 부동산 시장의 변동성, 금리 변화, 정부 정책 등에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

* 인근 지역의 유사 아파트 공급량 추이 또한 가격 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 6.3. 시설 관련 리스크 (혐오시설)

* 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, '중요시설물보호지구(공용)' 및 '비행안전제6구역(전술)' 등이 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인해 볼 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 중심 상업 및 업무 지역에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 7천 2백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인의 가능성은 명도 및 권리 관계 측면에서 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 철저한 권리 관계 확인과 명도 계획 수립을 전제로, 시장 상황과 물건의 내재 가치를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고 입지: 대구 수성구 범어동, 중심상업지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교통망: 지하철 2호선 범어역, 광대로 인접으로 대중교통 및 자가용 이용이 매우 편리합니다.

* 인프라: 주변 상업시설, 업무시설, 교육시설 등 다 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 잠재 가치: 대구의 주요 도심 지역으로서 향후 지속적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1. 시세 분석

* 최근 매매가 (2026년 5월~7월, 공급면적 약 95㎡ / 전용면적 약 85㎡ 기준):

* 2026년 5월 6일: 730,000,000원 (26층)

* 2026년 6월 23일: 745,000,000원 (27층)

* 2026년 7월 1일: 700,000,000원 (16층)

* 최근 평균 매매 시세: 약 725,000,000원 ~ 745,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

* 본 경매 물건의 공급면적은 94.80㎡(약 28.68평), 전용면적은 약 84.8~84.9㎡(약 25.6평)로, 최근 거래된 물건과 유사한 면적입니다.

* 9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 772,000,000원

* 최근 시세 하단: 700,000,000원

* 최근 시세 상단: 745,000,000원

* 본 물건은 11층 중간층으로, 시세 범위 내에서 고려 가능합니다.

* 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 및 '임대관계 미상'이라는 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 최근 시세의 하단에서 10% 가량 할인된 가격 또는 감정가의 85~88% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 6억 5천만원 ~ 6억 8천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 권리 관계(지상권) 및 명도(임차인)에 대한 면밀한 추가 조사가 완료된 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.