나이스옥션 법원경매 창원 2025타경815 [1] 경상남도 김해시 대청동 334-4 갑오마을부영아파트 605동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '김해대청고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 15층 건물 중 제9층 제904호로 서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 임. *패문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못함.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 중로1류 및 서측으로 보행자도로, 동측으로 완충녹지 월편 광로3류 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(공동) , 지구단위계획구역(장유지구) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(하늘사랑유치원 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 창원지방법원 2025타경815 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 334-4 갑오마을부영아파트 605동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 1억 7천 8백만원

토지면적: 48.16㎡ (약 14.57평)

토지지분: 48.16㎡ (약 14.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

건물지분: 80.7474㎡ (약 24.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (우리은행)

아파트명: 갑오마을 6단지 부영 9차

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 대청동에 위치하며, '김해대청고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 단지의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 북측으로는 중로1류, 서측으로는 보행자도로, 동측으로는 완충녹지가 접해 있으며, 외부로는 광로3류 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)에 해당합니다. 또한, 보행자전용도로, 중로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(계동초등학교, 하늘사랑유치원), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경 및 시설: 대청동 일대는 종합병원, 롯데마트, 다이소 등의 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 천을 따라 조성된 산책로와 계곡이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 고속도로 진입로가 가까워 타 지역 이동이 편리하며, 장유IC 인근으로 교통이 편리합니다.

* 혐오시설 정보: 현재 조사된 바로는 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 김해시 자원순환시설(소각장)이 부곡동에 위치하나, 대청동과는 다소 거리가 있으며, 해당 시설은 현대화 사업을 통해 친환경적으로 관리되고 있다는 보도가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 01월 25일에 접수된 우리은행 근저당권(을3)으로, 채권액은 1억 3천 7백 5십만원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사 부영 (2002-07-27)

* 소유권이전: 김지경 (이후)

* 소유권이전: 설용석 (2022-01-25, 매매) - 현 소유자로 추정

* 근저당권: 우리은행 (2022-01-25, 137,500,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 우리은행 (2025-11-07, 125,219,445원) - 본 경매 사건

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(본 경매 개시결정 등기 포함)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황은 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 롯데마트, 다이소 등 대형마트와 프랜차이즈 식당들이 다수 입점해 있어 쇼핑 및 외식 활동이 편리합니다.

* 아파트 단지 내에도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 높이고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕의 15층 건물 중 9층에 위치한 904호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 갑오마을 6단지 부영 9차

* 사용승인일: 2002년 07월 25일 (준공 22년차)

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 606세대

* 전용면적: 80.7474㎡ (약 24.43평)

* 건축물대장상 총 주차대수: 617대 (옥외 기계식 410대, 옥내 기계식 207대)

* 단지 최고층: 21층

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

* 전기차 충전기: 지상 6대 설치.

* 주변 교육시설: 단지 인근에 김해대청고등학교, 계동초등학교, 하늘사랑유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 건물의 정확한 내부 상태 및 이용 상황 확인이 어렵습니다. 이는 인수 전 반드시 재확인이 필요한 사항입니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 인수 시 예상치 못한 임대차 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 관련 정보를 추가적으로 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 '갑오마을 6단지 부영 9차' 아파트로, 준공된 지 22년이 경과하였으나 입지, 교통, 생활 인프라 측면에서 보통 이상의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상이라는 점은 경매 입찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성: 최근 실거래가 정보를 바탕으로 감정가와 비교하여 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 잘 갖추어진 상업시설, 교육시설, 녹지 공간 등은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리 분석상 큰 위험이 없어 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1억 7천 8백만원입니다. 최근 2026년 6월~7월 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 20일: 1억 5천 8백만원 (15층)

* 2026년 6월 2일: 1억 8천만원 (18층)

* 2026년 7월 21일: 1억 6천 1백만원 (11층)

이를 종합하면, 해당 아파트의 최근 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 범위로 형성되어 있습니다. 본 건은 9층으로, 11층(1.61억), 15층(1.58억)보다는 높게, 18층(1.8억)보다는 낮게 평가될 수 있습니다.

감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미상이라는 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 6천 5백만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.