나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102105 [1] 부산광역시 사하구 당리동 33-3 우림아파트 102동 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '사하구청' 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 '당리역' 등이 소재하며 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 102동내 11층 1107호로서, (사용승인일 : 1992.06.29) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측에 약 5m 내외의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102105 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 당리동 33-3 우림아파트 102동 11층 1107호

용도: 아파트

감정가: 137,000,000원

토지면적: 39.18㎡ (11.85평)

건물면적: 84.78㎡ (25.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '사하구청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 '당리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 남서측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

* 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위인 에스비아이저축은행의 근저당권, 신용보증기금, 롯데카드, 부산신용보증재단, 신한카드, 주식회사우리금융카드, 농협은행의 가압류, 그리고 에프에스비2506유동화전문 및 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상으로 확인되는 지상권은 없습니다.)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상입니다. (보증금 및 월세 정보가 확인되지 않아, 낙찰 후 인수 여부 및 명도 진행 시 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 사하구청 등 행정기관이 인근에 위치하여 행정적 편의성이 있습니다.

* 안정적인 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 우림아파트 (우림그린아파트)

* 주소: 부산광역시 사하구 당리동 33-3

* 건축물 사용승인일: 1992년 6월 29일 (준공 후 약 34년 경과)

* 해당 물건은 102동 11층 1107호로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 중간층에 해당합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 1992년 사용승인된 아파트로, 약 34년 경과하여 노후화에 따른 잠재적 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 '미상'으로, 보증금이나 대항력 유무 등 추가적인 정보 확인이 필수적이며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 사건이 중복으로 진행되었거나 유동화 채권과 관련이 있어, 절차상 또는 채권 관계에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 사하구 당리동에 위치한 일반적인 아파트 물건으로, 지하철역과 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 및 투자 가치를 모두 갖춘 것으로 판단됩니다.

* 다수의 권리가 정리되는 권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 현황 미확인 등 명도 관련 사항은 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있으며, 11층 중간층이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 부산 사하구 당리동은 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 뛰어난 교통 편의성: 당리역(지하철 1호선) 이용이 가능하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 84.78㎡(25.65평) 면적은 신혼부부나 소가족에게 인기가 높은 평형대입니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 후순위 권리가 소멸 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가:

* 2025년 6월 23일: 1억 3,500만원 (5층, 84.78㎡)

* 2025년 12월 3일: 1억 3,500만원 (6층, 84.78㎡)

* 2026년 6월 12일: 1억 3,600만원 (3층, 84.78㎡)

* 감정가: 1억 3,700만원

* 본건은 11층으로 최근 거래된 3~6층보다 높은 층이라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가와 감정가를 바탕으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현 시세와 층수 이점을 고려하여 1억 3,700만원에서 1억 4,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (명도 비용, 이사 비용, 잔금 마련 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.