나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9668 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 995-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '봉덕2동행정복지센터' 남동측인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환 경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로서 인접도로와 등고평탄하며, "단독주택부지"로 이용중 임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접필지상으로 개설된 폭 약1.8미터의 현황도로를 통하여 출입가능 함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2021-03-10)(남봉덕 재건축사업 정비구역)<도시 및 주 거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 보강조적조 강판지붕 단층 건물로서 외벽 : 적벽돌치장, 스톤코트 및 몰탈위 페인트 등마감, 내벽 : 페인트, 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등. 기호(2-나) : 세멘부록조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽 : 스톤코트 등 마감, 내벽 : 페인트 등 마감 .

이용상태

(2-가): '주택' , (2-나): '창고' 로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조(기호㉠주택확장분 ~ ㉡통로).

공부와의 차이

·기호(2-가)건물의 귀 제시목록상 구조 및 지붕은 '목조 와즙'이나 실제 '보강조적조 강판 지붕'이며, 기호(2-나) 건물의 귀 제시목록상 면적은 6홉(2.0㎡)이나 개략적인 실측면적 은 6.4㎡임. ·본건 건물의 건축물관리대장은 존재하지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 남봉덕재건축정비사업이 진행 중임(별지 사실조회회신 참조). 지적도상 맹지임. [목록 2] 건축물관리대장 존재하지 않고, 공부상 면적 6홉(2㎡)은 실제 6.4㎡이며, 공부상 ‘목조와즙’은 실제 ‘보강조적조 강판지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 대구지방법원 2025타경9668 (1)

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 995-22

용도: 단독주택

감정가: 95,581,600 원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

건물면적: 49.92㎡ (약 15.09평)

제시외 건물면적: 27.20㎡ (약 8.23평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 53㎡, 건물 지분 24.96㎡)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

특이사항: 재건축구역, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '봉덕2동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 제한적이며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 세장형에 유사한 토지로서 인접 도로와 등고평탄하며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지에 개설된 폭 약 1.8미터의 현황도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 남봉덕 재건축사업 정비구역으로 지정되어 있습니다 (2021-03-10).

3. 권리분석

* 매각물건 명세서 상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 2025년 10월 31일자 신용보증기금의 강제경매 개시결정 등기 (갑10) 입니다. 이 권리보다 선순위 또는 동일 순위의 권리들은 매각으로 소멸되며, 후순위 권리 또한 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 총 채권액은 0원으로 표기되어 있으나, 강제경매 개시 결정에 따른 채권자(신용보증기금)의 채권액은 21,237,529원입니다.

* 소유권 변동 내역: 다수의 소유권 이전 등기가 존재하며, 현재 소유권은 김신아 외 1명으로부터 상속 등기된 상태입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박찬숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 인수 여부 및 기타 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 남봉덕 재건축정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. (2021년 3월 10일 정비구역 지정, 2023년 9월 25일 조합설립인가 완료)

* 인근에 봉덕2동행정복지센터가 위치해 있어 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주변 시세 정보를 볼 때, 유사 지역의 다세대/빌라(건축년도 1994년~2003년) 매매가가 85,000,000원에서 160,500,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있으나, 도보 거리가 다소 있을 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 제공되지 않음)

* 편의시설: 봉덕2동행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 의료시설: (정보 없음)

* 교통: 차량 접근은 제한적이나, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지와 건물의 지분(50%) 매각 대상이므로, 공유자와의 협의 또는 관계 설정이 필요합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 참여가 제한될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로, 인수 여부 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 현황도로에 대한 점유 및 사용 권리를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

* 건축물대장 미존재 및 공부와의 차이: 건축물대장이 존재하지 않으며, 공부상 면적 및 구조와 실제 현황이 상이합니다 (예: '목조와즙' 실제 '보강조적조 강판지붕', 공부상 2㎡ 실제 6.4㎡). 이는 향후 건축물 현황 등기, 재건축 시 인허가 등에서 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 재건축 사업 진행: 재건축 사업이 진행 중이나, 사업의 진행 속도, 사업성, 향후 건축 계획 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(27.20㎡)이 포함되어 있으나, 건축물대장 부재로 인해 법적 효력 및 처리 방안에 대한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동의 재건축 구역 내 단독주택 지분 매각 건입니다. 재건축 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있으나, 지분매각, 맹지, 대항력 있는 임차인, 건축물대장 미존재 및 공부와의 차이 등 복합적인 권리 관계 및 물건 상태로 인한 리스크 요인이 상당수 존재합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 및 건축 전문가의 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 남봉덕 재건축정비사업의 잠재적 가치: 재건축 사업이 진행 중이며 조합설립인가까지 완료되어 향후 신축 아파트 등으로의 개발 시 시세 상승이 기대됩니다.

* 대지 면적 대비 낮은 감정가: 전체 토지 106㎡와 건물(총 77.12㎡) 대비 감정가 95,581,600원은 잠재적 개발 가치를 고려했을 때 상대적으로 낮게 느껴질 수 있습니다.

* 경매 시장에서의 취득 기회: 복합적인 리스크로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각으로, 전체 물건의 감정가는 95,581,600원입니다. 따라서 경매 대상 지분의 감정가는 약 47,790,800원 (95,581,600원 * 50%)으로 추정됩니다.

인근의 다세대/빌라 매매 사례를 보면, 2026년 2월 기준으로 85,000,000원에서 160,500,000원 사이에 거래가 이루어졌음을 알 수 있습니다. 이는 본건의 전체 감정가(95,581,600원)와 유사하거나 높은 수준입니다.

재건축 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가를 상회할 수 있습니다. 그러나 지분매각, 맹지, 대항력 있는 임차인, 건축물대장 부재 등 복합적인 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 지분 가치, 재건축 프리미엄, 그리고 내재된 리스크를 종합적으로 반영한 보수적인 추정치입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 권리 및 물건 상태 조사, 그리고 공유자와의 협의 가능성, 재건축 사업 진행 현황에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.