나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58665 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 372-6 미소그랑쥬테 202동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "지석역(에버라인)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 5층 501호로서, 외벽 : 외장재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택(도시형생활주택)및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로한면의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경58665 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 상하동 372-6, 미소그랑쥬테 202동 5층 501호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 5층 501호

* 용도: 건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 혼합 (현황 다세대주택으로 이용 중)

* 감정가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 토지면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

* 건물면적: 56.60㎡ (약 17.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "지석역(에버라인)" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 일반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조 및 이용상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 5층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다. 북측으로 소로한면의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등/단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단51172 가압류 (삼성카드, 2023.04.07)

* 주요 권리 내역:

* 등기부등본 상 여러 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이순규) (보증금 240,000,000원, 전입 2021.05.04, 확정 2021.04.05, 대항력 없음). 비고란에 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 정혜주 (보증금 0원, 대항력 없음).

* 인수되는 권리: 등기부등본 및 임차인 현황 상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 특이사항 및 주의사항:

* "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이 기재되어 있으나, 임차인 이순규의 경우 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 가장 중요한 점은, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했다는 것입니다. 이로 인해 매수인은 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 인수하지 않게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 용인시 기흥구 상하동 일대는 "지석역"을 중심으로 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 전형적인 주거지역입니다. 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 주거 수요를 확보하고 있으며, 주변 상업 시설 이용도 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 에버라인 지석역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 수월합니다. 차량으로도 주요 도로망 진입이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 시설과의 관계를 고려해야 합니다. (구체적인 학교 정보 등은 추가 확인 필요)

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 특정 조건(외국인, 특정 용도 주택 등)에서 토지거래허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. 일반적인 내국인 실수요자의 경우 큰 문제가 되지 않으나, 향후 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련 확약서: 임차인의 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서가 제출되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 가능성에 대비하여 관련 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 지석역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 입지를 자랑합니다. 감정가는 2억 5백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례를 고려할 때 시세는 더 높을 것으로 판단됩니다.

가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않고, 임차인이 보증금 반환 채권 포기 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 경매 절차에서 매우 중요한 긍정적 요인입니다. 권리 관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸하여 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 에버라인 지석역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없어, 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 유사 면적 및 층수의 실거래가(23,000만원 이상) 대비 감정가(20,500만원)가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 아파트 및 다세대주택 단지로 형성되어 있어 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 최근 실거래가 (동일 단지, 202동 5층, 56.26㎡): 23,000,000,000원 (2억 3천만원)

* 최근 실거래가 (인근 단지, 59.69㎡): 23,800,000,000원 (2억 3천 8백만원)

* 인수되는 임차보증금: 0원

분석:

본 물건과 동일한 단지인 "미소그랑쥬테"의 202동 5층, 면적 56.26㎡ 물건이 2026년 5월 25일에 23,000만원에 거래되었습니다. 본 경매 물건 역시 202동 5층, 면적 56.60㎡로 유사한 조건입니다. 또한, 인근 단지의 유사 면적 물건도 23,800만원에 거래되는 등, 현재 시세는 감정가인 20,500만원보다 높은 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 임차인 이 씨가 보증금 반환 청구권을 포기하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인이 부담할 임차보증금은 0원입니다. 따라서 입찰가는 시세와 물건의 가치를 중심으로 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세기준 예상 입찰가: 23,000만원 ~ 24,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.