나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42792 [1] 경기도 평택시 독곡동 396-1 다동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "목천고가오거리" 북서측 인근에 위치하며 인근은 단독 주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 농경지(전,답)등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 스라브 5층건 내 1층 104호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 창호 : 알루미늄 샷시임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 다용도실)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방시설, 기본적인 위생 및 급.배수시설등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 평지인 토지로서 현황 "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 인접공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상 에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025- 1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(2) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사 격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8. 25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 인근 주민탐문등에 의하였음. 3) 본건은 외관상 대옥2차로 표기되어 있음.

물건 비고

본건은 외관상 대옥2차로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 평택지원 2025타경42792 (1)

소재지: 경기도 평택시 독곡동 396-1 다동 1층104호

건물명: 대옥아파트

용도: 아파트

감정가: 117,000,000원

토지 면적 (토지 지분): 47.20㎡ (약 14.28평)

건물 면적 (전용 면적): 70.17㎡ (약 21.22평) (분양 면적은 별도 확인 필요)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

건축물 사용 승인일: 1989년 1월 20일 (준공 후 약 37년 경과)

주요 권리 내역:

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자 2017-10-11, 채권최고액 235,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 한국주택금융공사 (접수일자 2025-10-24, 채권금액 81,923,846원)

등기부채권 총액: 235,000,000원 (말소기준권리 기준)

주의사항: 본건은 외관상 대옥2차로 표기되어 있습니다.

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "목천고가오거리" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 농경지(전, 답) 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 스라브 5층 건물 중 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되었습니다.

* 건물 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 다용도실로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 난방시설 및 기본적인 위생, 급배수 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 2필지 일단의 평지로서 현황 "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로와 인접 공도가 잘 연계되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(1) 토지: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

* 기호(2) 토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

* 공부와의 차이: 없습니다.

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3. 권리분석

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* 본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당(2017.10.11.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리사항은 없습니다. (물건명세서 상 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 정보 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. (단, '임대관계 미상' 정보가 있어 추가 확인 필요)

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4. 상권분석

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* 본건이 위치한 독곡동 지역은 주거, 상업, 농경지가 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. "목천고가오거리" 인근으로 교통 접근성은 양호하나, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있습니다. 인근에 편의점, 소규모 상가 등 기본적인 생활 편의 시설이 존재합니다.

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5. 생활정보

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* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 평택초등학교, 세교중학교, 평택여자고등학교 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 편의점 및 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 평택시 주요 상업 지역 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호 구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 해당 관련 시설 존재 가능성은 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 건물 노후화: 1989년 준공된 건물로 약 37년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 군사시설 및 비행안전구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 명칭 혼동 가능성: '본건은 외관상 대옥2차로 표기되어 있음'이라는 주의사항은 공부상 명칭과 실제 외관상 표기가 다를 수 있음을 시사하므로, 현장 방문 시 정확한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원이지만 주의 필요)

* 현장 조사 제약: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 등이 인근 주민 탐문에 의존하였기에, 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

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* 평택시 독곡동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주변 환경은 주거, 상업, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 건물 노후화, 지역적 제한 사항, 외관상 표기 오류 가능성, 임대차 관계 미확인 등은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

* 평택시 개발 호재 및 교통망 확충 등의 잠재력을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 평택시의 꾸준한 개발 및 교통 인프라 개선으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 부담 없이 부동산 전체를 취득할 수 있습니다.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 금액으로 낙찰받을 경우, 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

* 아파트로서 주거 용도로서의 기본적인 가치를 유지하고 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 117,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 건물 노후화, 지역적 제한 사항, 잠재적 명도 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 통해 주변 유사 물건의 거래 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 81,900,000원 ~ 93,600,000원)을 입찰가를 산정하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본 금액은 보수적인 예상치이며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 답사 및 심층적인 권리 분석, 명도 가능성 판단 등을 거친 후 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.