나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4454 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 81-3 느보하임복합빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 부천지원 2025타경4454 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 81-3 느보하임복합빌딩 1층 101호

건물명: 느보하임 복합빌딩

용도: 근린상가

감정가: 815,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국양봉농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황 (건축물대장 기반)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 3층, 지상 15층

해당 호수: 1층 101호

사용승인일: 2020년 10월 12일

건축물 주용도: 업무시설 (건축물대장 상 기재)

건물 전체 면적: 5594.36㎡ (약 1692.00평)

건축 면적: 372.72㎡ (약 112.75평)

건폐율: 76.77%

용적률: 797.2%

1.4. 감정평가 요약

건물 구조: 정보 없음

이용 상태: '공실' 상태 (물건명세서 참고사항)

설비 내역: 정보 없음

부합물 및 종물: 정보 없음

공부와의 차이: 정보 없음

기타 참고사항: 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 81-3번지, 느보하임복합빌딩 1층 101호에 소재합니다. 주소지는 경기도 부천시 원미구 역곡로2번길 17 (역곡동)입니다. 느보하임 복합빌딩은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 총 15층 규모의 업무시설 및 공동주택 복합 건물입니다. 본 물건은 해당 건물의 1층 근린상가에 해당합니다.

2.2. 교통 환경

본 물건은 수도권 전철 1호선 역곡역에서 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다. 역곡역은 경인선 급행열차도 정차하며, 일일 이용객 수가 상당하여 유동인구 확보에 유리합니다. 역곡역 주변은 서울, 인천, 시흥 등 여러 지역으로 연결되는 버스 노선이 밀집한 교통의 요지입니다.

2.3. 혐오시설 및 기타 입지 정보

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 부천시 내에서 소각장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 본 물건지와 직접적인 연관성이 낮은 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기사항 요약

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 24일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 450,000,000원

주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사미주주택개발, 2020-10-26)

* 을1: 근저당권 (한국양봉농업협동조합, 2021-06-24, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (강종구, 2023-04-03, 150,000,000원) - 말소

* 갑2: 압류 (부천시, 2025-02-21) - 말소

* 갑4: 압류 (파주세무서장, 2025-03-06) - 말소

* 갑5: 압류 (국민건강보험공단, 2025-03-07) - 말소

* 갑7: 임의경매 (한국양봉농업협동조합, 2025-11-03, 261,924,670원) - 본건 경매 개시

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 정보 상 보증금 인수 금액은 없습니다. (주의: 임차인 현황이 명확하지 않은 경우, 실제 조사 시 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 역곡동 일대는 수도권 전철 1호선 역곡역을 중심으로 형성된 전형적인 역세권 상권입니다. 역곡역은 부천시 주요 상권 중 하나로, 서울 및 인천 접근성이 용이합니다. 특히, 남부역과 북부역 일대에 상권이 발달해 있으며, 주변에 주거지와 대학(가톨릭대학교), 시장 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

역곡역 일대는 일일 약 6만여 명 이상의 유동인구를 확보하고 있으며, 가톨릭대학교 학생 및 지역 주민, 인근 지역(고강, 도당, 시흥 등)에서의 유입 인구도 상당합니다. 최근에는 남부역 주변에 대형 판매시설(홈플러스, CGV)이 입점하면서 상권이 남부역으로 확대되는 추세이며, 이는 본 물건의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

4.3. 주변 상업시설 및 경쟁 환경

역곡역 인근에는 역곡 남부시장, 역곡 상상시장 등 전통시장과 다양한 일반 상점, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. 이는 해당 지역의 상업적 활성화를 보여주며, 1층 근린상가로서의 입지적 장점을 가집니다. 또한, 신축 복합빌딩인 느보하임 건물 내 상가로서 현대적인 시설을 갖춘 점도 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스 부천소사점, 홈플러스 익스프레스 부천역곡점, 역곡 남부시장, 역곡 상상시장 등

* 문화/여가: CGV 부천역 (예상, 쇼핑몰 내 위치), 부천아트벙커B39 (차량 접근 가능 거리, 과거 혐오시설의 문화재생 사례)

* 기타: 무인 택배 시스템 (역곡상상시장 내), 휴대폰 충전 시설 (역곡상상시장 내)

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육: 역곡초등학교, 중원중학교, 수주중학교, 소명여자고등학교, 가톨릭대학교 등 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하고 있어 학생 유동인구 확보에 유리합니다.

* 의료: 주변 지역 병원 및 의원 정보는 구체적으로 명시되지 않았으나, 일반적인 도시 환경에서 필요한 의료 서비스 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본 물건은 현재 '공실' 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 임차인 확보를 위한 노력이 필요합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 건물 관리: 신축 건물이나, 건물의 전반적인 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 상권 변화: 주변 개발 계획(예: 역곡역 북부광장 확장 및 지하 주차장 건립 예정)에 따른 상권 변화 가능성을 주시해야 합니다.

* 시장 경쟁: 상가 업종 특성상 경쟁이 치열할 수 있으며, 업종 선택 및 운영 전략이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수도권 1호선 역곡역 역세권에 위치한 신축 상가로서, 우수한 교통 접근성과 함께 역곡동 일대의 발달된 상권 및 풍부한 배후수요를 기반으로 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 특히 1층 코너 자리 또는 가시성 좋은 위치라면 근린상가로서의 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 적극적인 임차인 확보 전략이 필요하며, 향후 상권 변화 추이를 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 역곡역 도보 접근 가능한 우수한 역세권 입지.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물의 현대적 시설 및 관리 용이성.

* 발달된 상권: 역곡역 주변의 활발한 상권과 풍부한 유동인구 및 배후수요.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(815,000,000원)을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수할 보증금(0원)이 없어 입찰가 산정 시 해당 부담은 없습니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.