나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13160 [1] 서울특별시 영등포구 양평동4가 12 성원아파트 제1동 제1층 제103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 소재 "선유고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상19층 건 내 제1층 제103호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 샤시 창호임

이용상태

아파트로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으롤 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울선유초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13160 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동4가 12 성원아파트 제1동 제1층 제103호

용도: 아파트

감정가: 994,000,000원 (구억구천사백만원)

토지 면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

건물 전용 면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 양평동4가에 소재하며, "선유고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으로 외곽 공도와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 주식회사오케이플러스대부의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있어, 실제 지상권 존재 여부 및 그 내용에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보만으로는 인수되는 지상권의 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입/확정일자: 2025년 1월 24일

* 배당신고일자: 2025년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 또한 명확히 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 근저당권, 임의경매 개시결정, 근저당권부채권근질권설정 등의 권리 내역이 확인되며, 이들 대부분은 매각으로 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본 건 인근에는 아파트 단지 외에도 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 호재

인근 지역에 대한 구체적인 개발 호재 정보는 제공되지 않았으나, 영등포구 내 재개발 및 주거 환경 개선 사업이 지속적으로 추진되는 지역임을 고려할 때 잠재적인 가치 상승 요인이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: "선유고등학교"가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교(서울선유초등학교) 및 병설유치원도 언급되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거 지역 내 위치하여 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 양평 성원아파트

* 준공년도: 1993년 7월 (사용승인일: 1993.07.10)

* 총 동수: 2동

* 총 세대수: 372세대

* 본 물건 호수 (1동 1층 103호):

* 전용 면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

* 해당 동(1동) 평균 분양 면적: 약 122.35㎡ (22268.25㎡ / 182세대) - 실제 unit의 분양면적과 차이가 있을 수 있습니다.

* 주차 대수: 총 136대 (지상 12대, 지하 11대. 지하 전기차 충전기 7대)

* 최고층/최저층: 19층 / 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.3. 주변 환경

인근에 학교(선유고, 서울선유초)가 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역 (예외: 애완 및 방범용 가축)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역 (세부사항: 남부교육청 확인 요망)

* 상대보호구역 (대상: 서울선유초등학교(병설유치원))

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.)

이러한 제한사항들은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대관계 미상: 해당 물건의 임대 관계에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. (본건에는 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금/차임 모두 명확히 확인되어 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 성원아파트 인근에서 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 지역 개발 상황에 따라 변동 가능성은 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 보이고 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점도 장점입니다. 다만, 다양한 토지이용 제한사항이 존재하므로 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 영등포구라는 접근성 좋은 위치에 소재.

* 높은 실거래가: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 상승 잠재력 보유.

* 권리 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없으며, 등기부상 권리들도 매각으로 소멸 예정.

* 생활 인프라: 주변 학교 및 근린생활시설 등 주거 편의시설 양호.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 994,000,000원 (구억구천사백만원)이며, 최근 실거래가는 2026년 4월-5월 기준으로 1,170,000,000원 (십일억칠천만원)에서 1,382,000,000원 (십삼억팔천이백만원) 수준입니다.

인수되는 보증금이 없으며, 등기부상 권리도 모두 소멸될 예정이므로 입찰가 산정에 있어 부담은 적습니다.

현재 시장 상황 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 1,200,000,000원 (십이억원) 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 1.21배 수준이며, 최근 평균 실거래가(약 12.81억원)보다는 낮은 금액으로, 향후 시세 상승 및 단지 가치 상승을 고려한 전략적인 접근이 가능합니다.

본 가격은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건 상태, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.