나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경753 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제102동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 '개웅중학교' 북측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건은 세로에 접하여 차량 주정차 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서(사용승인 2020.1.15.) 외벽: 벽돌타일 등 마감임 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 토지로서 인접토지 대비 다소 완만한 경사의 가장형 토지로서 세로와 접하며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경753 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제102동 제2층 제201호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 (사용승인 2020.01.15)

건물 면적: 37.68㎡ (약 11.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 2. 토지 현황

토지 면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.500000000000004㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3. 감정가 및 권리 사항

감정가: 296,000,000원

채권자: 주OOOOOOOO

총 등기부채권액: 145,314,613원 (근저당 130,000,000원 + 가압류 15,314,613원)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개웅중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재한 일반적인 주거지역임.

1.2. 2. 교통 및 접근성

본건은 세로(도로)에 직접 접하여 차량의 주정차가 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 03월 08일 접수된 주식회사밸류마크의 근저당권 (130,000,000원)임.

소유권보존 등기(2020.01.17), 공유자전부이전(2020.10.20), 가압류(KB캐피탈, 2023.09.15), 압류(국민건강보험공단, 2024.10.04) 등이 존재하며, 이들은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로 경매 절차를 통해 말소될 예정임.

본건은 주식회사밸류마크에 의해 2025년 11월 05일 임의경매 개시결정(2025타경753)되었음.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 조송일

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020.10.16

* 확정일자: 2020.09.29

* 배당신고일자: 2025.12.04

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

임차인의 전입일자(2020.10.16)가 말소기준권리인 근저당권 설정일(2022.03.08)보다 선순위이므로, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있음.

물건명세서 상 '대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함' 이라는 문구가 명시되어 있어, 임차인의 보증금 284,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소임.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 동향

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같으나, 본건과 동일한 단지의 직접적인 비교 사례는 제한적임.

* 한신빌라(330-8, 2002년식, 15.57평): 2026년 7월 1일 250,000,000원 거래

* 파크빌라(342-1, 1993년식, 12.56평): 2026년 7월 1일 139,500,000원 거래 (주소상 개봉동, JSON상 경기 광명시)

* 미림빌라(108-5, 1982년식, 18.51평): 2026년 7월 13일 250,000,000원 거래

1.4. 2. 시세 분석

본건은 2020년식으로 비교적 신축에 속하나, 전용면적 11.40평으로 비교적 작음. 주변 연식 오래된 다세대주택의 넓은 면적이 250,000,000원 수준으로 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 296,000,000원은 신축 연식을 반영한 것으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성은 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받아야 할 필요성을 시사함.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 교육시설

'개웅중학교'가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함. 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 2. 주변 시설 특이사항

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았음. 본건은 일반적인 주거지역 내에 위치함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조송일 씨의 보증금 284,000,000원 인수 가능성임. 만약 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 감정가를 초과할 위험이 있음.

1.6. 2. 토지 이용 제한

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 등 대상) 및 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편임. 그러나 284,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 해당 보증금의 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 높음. 이는 투자 금액 산정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 사항임. 경매 절차에서의 배당 현황을 면밀히 확인하여 임차인 보증금의 변제 가능성을 파악하는 것이 필수적임.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 점.

* 서울 구로구 내 주거지역에 위치하며, 도로 및 대중교통 접근성이 양호함.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 296,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 284,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성을 고려할 때, 투자자 입장에서는 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요함.

예상 입찰가: 220,000,000원

(참고: 상기 입찰가는 임차인 보증금 인수액을 제외한 금액을 기준으로 산정한 것이며, 실제 인수해야 할 보증금 액수에 따라 총 투자 비용이 달라지므로, 배당표 확인 및 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.