나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13045 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 ‘영중초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '영등포시장역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상8층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일 : 2018.07.06) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 9m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고 1회

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13045 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제6층 제604호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 69,500,000원

토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지지분: 5.067㎡ (약 1.53평)

건물면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

건물지분: 6.885㎡ (약 2.08평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 청산을위한 형식적경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가에 위치한 리저브오피스텔 내 물건입니다.

주변으로는 영중초등학교가 남측 인근에 있으며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주위 환경은 일반적인 도시지역의 혼합된 환경을 보입니다.

1.2. 권리분석

본건은 형식적 경매로 진행되며, 건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

말소기준권리는 2020년 7월 9일 접수된 김민태 씨의 3번조춘봉지분가압류(127,000,000원)로, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 을구 1번 주택임차권: 문예리 씨, 2023년 12월 12일 접수, 보증금 170,000,000원.

본 임차인은 2018년 11월 5일 전입신고(사업자등록일) 및 2018년 10월 29일 확정일자를 받아 대항력이 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

현재 임차인의 보증금 170,000,000원은 감정가 69,500,000원보다 높아, 배당을 통해 전액 변제받기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자의 우선매수신고가 1회 있었습니다. 이는 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하여 낙찰이 무효화될 가능성이 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영등포동6가 지역은 주거용 오피스텔, 다세대 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼합된 상업/주거 복합 지역입니다.

영등포시장역 인근의 상권 특성상 유동인구가 존재하며, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있어, 소규모 사업장 또는 주거용으로 활용 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건 리저브오피스텔은 2018년 7월 6일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 8층 건물 중 6층에 위치한 호실로, 전용면적 13.77㎡ (약 4.16평)으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 170,000,000원의 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 소유권 행사에 제약이 따르며 다른 공유자와의 관계 및 관리에 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효화되고 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로, 매각 진행 과정 및 조건에 특이사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 영등포 시장역 인근에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(170,000,000원)이 감정가 및 최근 시세보다 높아 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

또한 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고 이력이 있어, 실제 투자 수익을 기대하기 어렵거나 상당한 추가 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

현 시세 대비 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 것으로 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주변의 교통 편의성과 비교적 양호한 입지조건은 긍정적입니다.

신축 오피스텔이라는 점은 건물의 노후도를 고려했을 때 장점이 될 수 있습니다.

하지만 위에서 언급된 대항력 있는 임차인 인수 리스크와 지분 매각 등의 제약으로 인해 일반적인 투자 관점에서의 매력은 매우 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 살펴보면, 본건과 동일한 리저브오피스텔 13.77㎡ 면적의 경우 2024년 9월 135,260,000원 ~ 139,220,000원, 2026년 2월 144,600,000원에 거래되었습니다.

감정가는 69,500,000원으로, 최근 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

이 경우, 매수인의 총 취득 비용은 '입찰가 + 170,000,000원'이 됩니다.

최고가 매매 사례인 144,600,000원과 비교했을 때, 인수해야 할 보증금만으로도 시세보다 훨씬 높은 금액이 됩니다. 따라서 현재 조건으로는 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받더라도 수익을 기대하기 매우 어렵습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 인근 부동산 시장의 거래 가능한 가치와 인수해야 할 보증금 리스크를 고려한 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

엄격한 권리분석과 잠재적 리스크 해소 방안에 대한 면밀한 검토 없이는 입찰을 권장하기 어렵습니다.

만약 입찰을 고려한다면, 감정가의 50% 수준인 약 34,750,000원 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이는 매우 공격적인 가격으로, 낙찰되더라도 인수해야 할 보증금 170,000,000원을 포함한 총 취득 비용은 약 204,750,000원에 달하여, 최근 시세(144,600,000원) 대비 높은 수준이므로 실질적인 수익 창출이 어려운 상황임을 명확히 인지해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 34,750,000원으로 제안하며, 본건은 잠재적 손실 위험이 매우 높아 투자를 재고할 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.