나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513758 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재, '소래포구역' 남측 인근에 위치하는 에콘메트로3차더타워 비동 21층 2103호로서, 부근은 3개동 926세대(아파트644세대/오피스텔282세대)가 중급규모의 주상복합아파트 및 오피스텔단지를 형성하고 있으며, 인근에 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 및 소래포구역(수인분당선)이 소재 하는 등 제반 교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 48층건내 21층 2103호로서, 외벽 : 외장돌붙임 및 몰탈위 수성페인트마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감. 창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

열병합시설에 의한 지역난방이며, 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현황 주상복합아파트및오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남서측 노폭 약24m와 북서측 노폭 약30m, 북동측 노폭 약20m의 아스팔트 포장도로에 3면이 접하며, 단지내 상태 양호한 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭30m~35m)(접합), 대로3류 (폭25m~30m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경 보전과 032-453-2343))<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.))),도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

물건 비고

- 토지에 관하여 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 751-1 소재, 인천소래논현구역 C10블록 에코메트로 3차 더 타워 비동 21층 2103호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO이며, 사건번호는 인천지방법원 2025타경513758 (1)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 상세

용도: 아파트

감정가: 586,000,000원

전용 면적: 117.32㎡ (약 35.5평)

분양 면적: 제공된 정보에는 명시되지 않았습니다.

토지 면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 117.32㎡ (이는 전용 면적에 해당합니다.)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 토지에 별도등기 존재 (주의사항 참조)

특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 3개 동 총 926세대(아파트 644세대, 오피스텔 282세대) 규모의 중급 주상복합 아파트 및 오피스텔 단지를 형성하고 있습니다.

인근에 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입 및 주·정차가 비교적 자유롭습니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 수인분당선 소래포구역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 6월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (174,000,000원) 입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당, 주택임차권, 압류 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (물건명세서 참고: 토지에 대한 지상권개요 - 별도등기)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 11월 10일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 29일

확정일자: 2020년 6월 2일

배당신고일자: 2024년 7월 19일

대항력: 없음

비고: (전입일자보다 빠른 확정일자이나, 대항력 없음으로 기재)

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 권리분석 시, 대항력 유무와는 별개로 보증금의 실제 회수 가능 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

단지 인근에 소래포구역이 위치하여 다양한 상업 및 먹거리 시설 이용이 편리합니다.

편의점, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 에코메트로 3차 더 타워

주소: 인천광역시 남동구 논현동 751-1

사용승인일: 2013년 11월 1일

총 세대수: 926세대 (아파트 644세대, 오피스텔 282세대)

동수: 3동

최고층: 51층

주차대수: 총 1,582대 (주차 공간 충분)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 (48층 건물 중 21층)

마감: 외벽 - 외장돌붙임 및 수성페인트, 내벽 - 벽지도배 및 타일, 창호 - 하이새시 2중창호

설비: 열병합시설에 의한 지역난방, 위생설비 갖춤

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 공적 규제

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로 접합, 중로 접합.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상), 도시관리계획 입안중.

6.2. 현황 및 특이사항

* 토지에 관한 별도등기 존재: 이는 본 경매로 소멸되지 않는 권리가 토지에 설정되어 있을 가능성을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으며, 이는 토지 사용에 대한 제약이 낙찰자에게 인수될 수 있음을 의미합니다. 이 부분이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 관계인 부재로 이용 상태 및 임대차 관계 등 상세 파악이 어려운 점이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지도 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (소래포구 시장 상권은 상업 지역으로 분류)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 신축급 주상복합 아파트 단지 내 위치하여 입지 및 교통, 생활 편의성은 우수합니다.

하지만, 토지에 관한 별도등기와 더불어 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 본 물건의 가치를 크게 하락시키는 치명적인 리스크 요인입니다.

만약 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 경우, 건물 사용 및 토지 이용에 있어 상당한 제약을 받을 수 있으며, 이는 실질적인 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 해당 지상권의 정확한 내용과 소멸 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 소래포구역 인근으로 역세권 이점 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 신축급 아파트: 2013년 준공으로 비교적 최신식 건물이며 관리 상태 양호 예상.

* 높은 감정가 대비 낮은 실제 시세: 최근 실거래가(5억원) 대비 감정가(5.86억원)가 높게 책정되어 있어, 시세 반영 및 리스크 고려 시 입찰가 조정 폭이 클 수 있음.

* (잠재적) 시세 차익: 만약 별도등기 및 지상권 문제가 명확히 해결되거나 감안된 가격으로 낙찰받는다면, 향후 시세 상승 가능성 보유. (단, 현재로서는 리스크가 매우 큼)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 586,000,000원이나, 최근 동일 면적 실거래가는 500,000,000원으로 확인됩니다.

가장 중요한 리스크 요인은 토지에 관한 '별도등기'와 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'입니다. 이는 낙찰자가 토지에 대한 완전한 사용 권리를 확보하지 못하거나, 별도의 토지 사용료를 부담해야 할 가능성을 내포하며, 본 물건의 가치를 현저히 낮추는 요인으로 작용합니다.

이러한 중대한 권리상의 하자 및 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 380,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 최근 실거래가(500,000,000원) 대비 약 76%, 감정가(586,000,000원) 대비 약 65% 수준입니다.

이 예상 입찰가는 별도등기 및 지상권에 대한 상세한 법률 검토 후, 그 결과에 따라 조정되어야 합니다. 법률 검토 결과, 인수되는 지상권의 내용이 매우 불리하다면 입찰가를 더욱 낮추거나 유찰을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.