나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1832 [1] 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 진도읍 수유리 소재 "전두2리마을" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 남측 인접필지에 개설된 세로(가)를 통해 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 적벽돌 마감 등, 내벽: 인테리어 및 벽지붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

1층: 음식점(현황 미운영)으로 이용중임. 2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1. 지상의 제시외 건물 등(1-1 ~ 1-7) 매각 포함
2. 목록1. 지상 가설건축물 및 목록2. 내외부 소재 각종 기계기구 및 동산 매각 제외
3. 목록2. 서측에 설치된 목재데크는 건물의 부대시설로서 건물에 포함하여 일괄평가함
4. 목록2. 일부 증축부분은 일반건출물대장상 위반건축물의 원인으로 기재되어 있음
5. 목록1. 지적도상 맹지이나 남측 인접필지에 개설된 세로(가)를 통해 차량 진출입이 가능함
6. 목록1. 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1832 (1)

소재지: 전라남도 진도군 진도읍 수유리 986-5

용도: 근린주택

감정가: 282,408,500원

토지 면적: 935.00㎡ (약 282.8평)

건물 면적: 406.44㎡ (약 123.0평)

건물 제시외 면적: 186.46㎡ (약 56.4평) - 매각 포함

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOO (등기부상 진도농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 진도군 진도읍 수유리 소재 "전두2리마을" 서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 해안 농촌지대입니다.

* 교통 상황: 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 남측 인접필지에 개설된 세로(가) 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다. 세로(가) 도로는 자동차 통행이 가능한 8m 미만의 도로를 의미합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(소, 양, 사슴 100m 제한 구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 말소기준권리인 진도농업협동조합의 근저당권(을9, 2015-09-23)을 포함한 모든 저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김의연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 용도: 근린주택으로, 1층은 음식점(현황 미운영)으로, 2층은 주택으로 이용 중에 있습니다.

* 주변 환경: 해안 농촌 지역으로, 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 상업적 잠재력: 1층 상가 공간의 활용 가능성이 있으나, 현재는 미운영 상태로 향후 운영 계획에 따른 가치 변동이 예상됩니다. 지역 내 소비 수요 및 관광객 유입 가능성 등을 고려한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 진도읍 소재지 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다. (예: 마트, 병원, 관공서 등)

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 농촌 지역 수준입니다.

* 주변 환경: 조용한 해안 농촌 지역으로, 자연 경관이 좋은 편입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 본건 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 차량 진출입은 가능하나, 법적으로 도로에 직접 접하지 않은 맹지라는 점은 추후 건축 또는 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 인접 토지 경계 불명확: 현재 인접 토지와의 경계가 불명확하여, 정확한 측량 및 확인이 필요합니다.

* 위반건축물: 2층 일부 증축 부분이 일반건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있습니다. 이는 향후 건축물대장 정리, 증축·개축 시 제약, 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미운영 상가: 1층 상가가 현재 운영되지 않고 있어, 재활성화 또는 용도 변경에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 지상 가설건축물 및 내외부 각종 기계기구, 동산 등은 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 별도 협의 또는 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해안 농촌 지역에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 2억 8천만원대이며, 1층 상가(미운영)와 2층 주택으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나 인접 도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 일부 증축 부분에 위반건축물 사항이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없습니다. 주변 환경은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 935㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린주택으로서 1층 상가와 2층 주택으로 활용 가능하며, 지역 특성을 고려한 사업 또는 주거용으로의 활용 잠재력이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 해안 지역 특성: 진도의 관광지 접근성 등 지역적 이점을 활용한 투자 기회 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 282,408,500원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 주변 실거래가 및 유사 물건에 대한 상세 조사가 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 맹지, 위반건축물 등의 리스크 요인이 존재하므로 이를 고려해야 합니다. 또한, 진도군 진도읍의 최근 부동산 시장 동향 및 유사 근린주택의 거래 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 리스크 요인을 감안하고 현재 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황에 따라 200,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 잠재적 가치를 판단하여 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.