나이스옥션 법원경매 순천 2025타경691 [1] 전라남도 여수시 공화동 497-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1: 전라남도 여수시 공화동 소재 여수중학교 동측인근에 위치하며 주위는 기존상가지대임. 기호3: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 율림보건진료소 북서측 인근에 위치하며 주위는 해안취락지대임. 기호5: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 향일암 서측 인근에 위치하며 주위는 산간농경지대임.

교통상황

기호1: 본건까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임. 기호3,5: 인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형 평지로서 상업용건부지임. 기호3: 사다리형 평지로서 단독주택으로 이용중임. 기호5: 사다리형 완경사지로서 잡초, 잡목 우거진 휴경지임.

인접 도로상태

기호1: 남서측으로 소로에, 북동측으로 세로(불)에 접함. 기호3: 지적상 맹지이나 협소한 관습로를 이용하여 출입함. 기호5: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (여수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(종고초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호3: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원자연보존지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

-기호1,3 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측면적으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람. -기호1 지상에 식재된 배롱나무, 사철나무, 동백나무, 남천 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 철근콘크리트 및 일반철골구조 슬래브 및 판넬지붕 4층 구조로서 외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임. 기호4 시멘트벽돌구조 슬레이트위 기와형강판지붕 단층 구조로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지도배 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호2: 지하층 공실, 1층 주차장, 2층 음식점 및 주점, 3층 및 4층 호스텔로 이용중임. 기호4: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

공히 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외건물 기호 ㄱ~ㄷ은 기호2 건물의 부합물 및 종물로 판단됨. -제시외건물 기호 ㄹ은 기호4 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

-기호4 공부상 보건진료소이나 현황 단독주택으로 이용중임. -기호4 공부상 슬레이트지붕이나 현황 슬레이트위 기와형강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 안산동 소재 부영여자고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건내 15층1508호(남향, 계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: PVC샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 광대로에 접하고 단지 서측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(미주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부영여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목포함(목록 1), 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경691 (1)

소재지: 전라남도 여수시 공화동 497-1

용도: 숙박시설

감정가: 1,833,794,600원

토지 면적: 423.00㎡ (약 127.96평)

건물 면적: 1680.89㎡ (약 508.47평)

건물 제시외 면적: 64.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (목록 1 수목, 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새여수새마을금고

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 기호1 (토지): 전라남도 여수시 공화동 497-1번지 일대는 여수중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 상가지대입니다.

* 기호3 (토지): 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 일대는 율림보건진료소 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안취락지대입니다.

* 기호5 (토지): 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 일대는 향일암 서측 인근에 위치하며, 주위는 산간농경지대입니다.

* 건물(2) 및 구분건물(아파트): 전라남도 여수시 안산동 소재 부영여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 입지한 주거지대입니다.

* 교통상황

* 기호1 토지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건은 보통입니다.

* 기호3,5 토지는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 여건은 보통입니다.

* 구분건물(아파트)은 단지 내 차량 출입이 용이하고, 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

* 기호1 토지는 남서측으로 소로에, 북동측으로 세로(불)에 접해 있습니다.

* 기호3 토지는 지적상 맹지이나 협소한 관습로를 이용하여 출입합니다.

* 기호5 토지는 맹지입니다.

* 구분건물(아파트)은 단지 북측으로 광대로에 접하고, 단지 서측으로 폭 약 8m 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호1 (공화동 497-1): 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동초등학교, 여수고등학교, 종고초등학교 등)으로 지정되어 있습니다.

* 기호3 (돌산읍 율림리): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역입니다.

* 기호5 (돌산읍 율림리): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연보존지구, 국립공원, 역사문화환경보존지역, 영농여건불리농지입니다.

* 구분건물(아파트, 안산동): 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(미주유치원, 부영여자고등학교), 절대보호구역(미주유치원)입니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 확인

* 본건(공화동 497-1)은 여수중학교, 여수고등학교 등 교육시설과 상업시설이 인접해 있어 교육 환경 및 상권이 양호합니다.

* 돌산읍 율림리 지역은 자연경관이 우수하며, 향일암과 인접해 있습니다. 일부 토지는 국립공원 및 공원자연보존지구로 지정되어 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 안산동 아파트는 부영여자고등학교, 근린생활시설과 가깝고 주거지대 내에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 (2016.05.18.) 새여수새마을금고 근저당권

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을15~을33 (새여수새마을금고, 황수정 등의 근저당권)

* 갑42 (새여수새마을금고 임의경매)

* 갑43, 갑45 (여수시 압류)

* 갑44, 갑46 (정익범 가압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음

* 주요 임차인 현황

* 임차인: (주)한양엔지니어링, 김용도

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-05-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

(본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.)

* 임차인: 황보주영

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,200,000원

* 전입일자: 2024-08-07

* 확정일자: 2024-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 등기부 채권 총액: 2,043,200,000원

1.3. 상권분석

* 주요 물건지(공화동 497-1)는 여수시의 기존 상가지대 내에 위치하여 숙박시설로서의 영업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교(여수중학교, 여수고등학교 등)가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

* 돌산읍 율림리 토지는 해안 취락지대 및 산간 농경지대로, 자연 친화적인 특성을 가지며, 향일암 인근에 위치하여 관광객 유입 가능성이 있습니다.

* 안산동의 구분건물(아파트)은 주거지대 내에 위치하여 일반적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 종합적으로 볼 때, 공화동 상업지역은 상업 활동 및 숙박업 운영에 적합하며, 다른 지역의 토지는 개발 방향에 따라 다양한 가치를 지닐 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 숙박시설(공화동 497-1)은 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능한 지역에 위치합니다.

* 인근에 학교, 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건축물에는 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트(안산동)는 주거 단지 내에서 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)한양엔지니어링, 김용도 씨는 2006년부터 전입하여 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 금액은 없습니다. 하지만 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되어, 동일 채무와 관련된 다른 부동산이 경매로 나올 경우 본 건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다수의 토지 이용 제한: 공화동 토지(기호1)는 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 있으며, 돌산읍 율림리 토지(기호5)는 자연환경보전지역, 국립공원, 공원자연보존지구, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(64.90㎡)과 수목이 매각에 포함되나, 이에 대한 소유 관계 및 명확한 처분 절차 확인이 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 기호4 건물(돌산읍 율림리)은 공부상 보건진료소이나 현황 단독주택으로 이용 중이며, 공부상 슬레이트 지붕이나 현황 슬레이트 위 기와형강판 지붕입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 여수시 공화동의 상업지역에 위치한 숙박시설로, 지역 상권 및 관광 수요와 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다수의 권리관계와 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 0원 처리로 인해 명도 리스크는 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 공동담보, 복잡한 토지 이용 제한, 제시외 건물 및 수목 포함 등은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다. 특히 돌산읍 율림리 토지들의 경우 개발 가능성이 제한적이므로, 해당 필지들의 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수 지역의 숙박시설로서 관광객 및 비즈니스 수요를 활용할 수 있는 잠재력.

* 대항력 있는 임차인 존재에도 불구하고, 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점 (인수 보증금 합계 0원).

* 상업지역 내 숙박시설은 지역 경제 활성화와 맞물려 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄매각으로 수목 및 제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 자산 가치 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,833,794,600원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않으나, 채권자들의 회수 가능성을 시사합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 100% 범위를 입찰 고려 구간으로 설정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.