나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53639 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 684-7 해정파크빌 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 부 근은 저층공동주택을 위주로 근린생황시설 및 공공시설이 산재하는 주택지대로서, 제반여건 은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 북서측 직선거리 약 1km지점에 전철역(사리역(수인분당선))이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2021.08.17.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브지)지붕 4층 건내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트, 화강석 붙임 및 미장스톤 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택((도시형생활주택-원룸형)방겸거실, 주방, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동은 남측 및 동측으로 로폭 약 8m 및 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음(2026.10.06. 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2025타경53639 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 684-7 해정파크빌 1층101호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브지)지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2021년 08월 17일

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 토지 정보

토지면적: 24.72㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.72㎡ (약 7.48평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

건물지분: 29.7㎡ (약 8.98평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 133,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오1동행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 저층 공동주택을 위주로 근린생활시설 및 공공시설이 산재하는 주택지대로서, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약 1km 지점에 사리역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합) 지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자는 해당 사항이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53639) 등기입니다 (을구 3번).

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2)은 말소될 예정입니다. 그러나 주택임차권(을3, 2025-02-11 접수)은 금액 145,000,000원에 대하여 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있어, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 (이상수)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 18일

확정일자: 2024년 11월 12일

배당신고일자: 2025년 02월 11일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권, 대항력 있음. 등기부상 인수(말소되지 않음).

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2002년식 연립주택 (98.37㎡, 3층): 2026년 7월 18,000만원 거래. (평당 약 61만원)

* 2015년식 다세대주택 (20.96㎡, 2층): 2026년 7월 4,400만원 거래. (평당 약 70만원)

* 2002년식 다세대주택 (60.06㎡, 2층): 2026년 7월 14,400만원 거래. (평당 약 79만원)

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교 대상들의 건축 연식이 오래되었거나 면적이 다릅니다. 신축 건물이라는 점은 시세에 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 작은 면적과 선순위 임차인의 높은 보증금이 시세 산정에 복합적인 영향을 미칩니다. 감정가는 133,000,000원으로, 단위 면적당 감정가는 약 447만원/㎡ 입니다.

4.2. 시세 분석 종합

최근 거래된 주변 유사 물건들의 평당 가격은 약 61만원에서 79만원 수준입니다. 이는 본 건물의 단위 면적당 감정가(약 447만원/㎡)와 큰 차이를 보이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나, 신축 건물 가치를 높게 반영한 것으로 추정됩니다. 다만, 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원은 감정가를 상회하므로, 실질적인 인수 비용을 고려한 시세 분석이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 주택지대 내에 위치하며, 인근에 행정복지센터, 근린생활시설 등이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(이 , 보증금 145,000,000원)의 존재입니다. 등기부 및 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다'는 명시적인 문구가 있습니다. 이는 경매 절차에서 채권액이 충분히 배당되지 않을 경우, 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 현재 채권액 154,105,205원과 임차인 보증금 145,000,000원을 합하면 상당한 금액이므로, 경매 낙찰가율이 낮을 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 감정가 대비 높은 임차 보증금

감정가 133,000,000원에 비해 임차인의 보증금이 145,000,000원으로 더 높아, 낙찰 후 추가적인 인수 비용 발생 시 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 위치 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금액(145,000,000원)이 감정가(133,000,000원)를 초과하는 매우 높은 리스크 요인입니다. 경매로 인해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하므로 투자 시 총 인수 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 건물 자체의 가치는 보유하고 있습니다.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금(145,000,000원)이 감정가(133,000,000원)를 초과하며, 경매로 인한 보증금 잔액 인수 가능성이 매우 높은 상황입니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 잠재적 인수 비용을 고려하여 보수적으로 접근해야 함을 의미합니다.

감정가 133,000,000원을 기준으로, 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적인 권고 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 106,400,000원으로 산정할 수 있습니다.

그러나, 임차인의 보증금이 145,000,000원이므로, 만약 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰가와 별도로 해당 금액을 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 잔액이 될 것입니다.

따라서, 현재 정보만을 바탕으로 보증금 인수 가능성이 높다는 점을 감안할 때, 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 실질적인 매입가는 예상 입찰가보다 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

예상 입찰가: 106,400,000원 (약 1억 6백 40만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.