나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51654 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층건 중 제1동 제12층 제1204호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 남측으로 각각 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51654 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

건물분양면적: 약 94.6㎡ (약 28.6평) (추정치)

건물지분: 72.7487㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.4. 건물 정보 (남교 크레지움 에듀파크)

구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층건 중 12층

사용승인일: 2020년 04월 13일

난방방식: 개별난방

승강기: 승용 승강기 2대 설치

1.5. 특이사항

공동담보 물건

관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문 부착됨.

전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원 (2025년 11월 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 서측, 북측, 남측으로 각각 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

총 권리 금액: 1,336,600,000원

본 건의 등기부등본상 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020.04.23. 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 185,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 05월 29일

확정일자: 2020년 05월 28일

대항력: 없음

비고: 강성민 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근에 대규모 쇼핑 시설이나 특화된 상업 지역이 직접적으로 명시되어 있지는 않으나, 아파트 단지 주변의 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 및 공공시설

주변 지역에 특별히 알려진 혐오시설이나 유해 시설은 검색되지 않았습니다.

목포북교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내 기본적인 커뮤니티 시설(관리사무소, 놀이터 등) 이용이 가능하며, 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육 환경

목포북교초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

5.3. 편의시설

인근에 버스 승강장이 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변 단독주택, 점포 혼재 지역 특성상 지역 상권을 통한 일상생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 전기료 및 관리비

관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있으며, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)에 달하는 것으로 파악됩니다.

이는 향후 낙찰자가 부담하거나 해결해야 할 문제일 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 현황 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

공동주택의 경우, 미납된 관리비나 공과금이 낙찰자에게 승계되는 경우가 있으므로 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 용도 지역

본 건이 속한 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 시 상업 시설과의 복합 개발 가능성이 있음을 인지해야 합니다. 다만, 현 상태는 공동주택으로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로서, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만, 현재 관리실에 부착된 전기 공급 중단 안내문과 상당 금액의 미납 전기료 추정액은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 비용으로, 입찰 전 반드시 확인하여 총 투자 비용에 반영해야 합니다.

이는 본 물건의 투자 가치 판단에 있어 가장 중요한 고려사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거용 부동산으로 활용 가능합니다.

* 목포 지역의 부동산 시장 동향에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

감정가 203,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 미납 전기료 및 관리비 등 추가적인 부담 가능 비용을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

미납 전기료 약 1,135만원을 포함한 잠재적 비용을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 권장됩니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가인 203,000,000원 이하에서, 추가 부담 비용을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.