나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51646 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교 크레디움에듀파크 1동 17층 1701호'로, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성된 구도심지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건은 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물(사용승인일:2020.4.13)내 17층 1701호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 시설됨.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지의 아파트 및 근린생활부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복 2차선도로에 접하며, 북측도로를 통해 차량통행함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월 ~ 10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51646 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물

사용승인일: 2020.4.13

해당 층수: 17층

1.4. 토지 정보

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 유사 사다리형 평지의 아파트 및 근린생활부지

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치한 '남교 크레디움에듀파크 1동 17층 1701호'입니다. 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성된 구도심 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 환경

차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다. 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며, 북측 도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

부동산 정보상 특이사항으로 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 해당 물건지는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 구도심 지역에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 상 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

지상권 개요: 해당사항 없습니다.

3.2. 등기부등본 상 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이 중 경매를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020.04.23 접수, 금100,800,000원)

말소예정 권리:

* 우리은행 근저당권 (2020.04.23 접수, 금100,800,000원) - 말소기준권리

* 장종수 근저당권 (2023.12.28 접수, 금800,000,000원)

* 박홍필 주택임차권 (2024.04.08 접수, 금185,800,000원)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025.11.06 접수, 금200,357,452원) - 본건 경매 개시 결정

* 국민건강보험공단 압류 (2026.01.26 접수)

등기부채권 총액: 1,086,600,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-21

* 확정일자: 2021-03-18

* 배당신고일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

물건지 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 구도심 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 목포북교초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 생활 편의시설: 구도심 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 기타 생활정보

건물은 기본적인 위생설비, 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기, 옥내주차장 등을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비 (전기료)

현황조사보고서에 따르면, 전체 세대로 추정되는 전기료가 2025년 1월부터 10월까지 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 부담이 될 수 있습니다.

5.2. 채무 총액 및 경매 진행 상황

등기부채권 총액이 1,086,600,000원으로, 감정가 208,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 과정에서 모든 채권을 만족시키지 못할 가능성을 시사합니다. 본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

5.3. 공동담보 물건 정보

공동담보 물건 정보는 제공되지 않았으나, 해당 물건이 다른 담보물건과 함께 묶여 경매에 나왔음을 의미합니다. 이로 인해 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 아파트인 남교크레지움에듀파크 내 물건입니다. 교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나 높은 채무 총액과 미납 전기료는 낙찰 시 부담이 될 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 등기부상 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년에 준공되어 건물의 노후도가 낮습니다.

* 구도심 내 위치: 목포 구도심 지역에 위치하여 주거 편의성이 있습니다.

* 미납 관리비 정산 시: 미납된 전기료를 정산 후 매입하여 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 고려사항

예상 입찰가는 인수되는 권리가 없으므로, 감정가 208,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재까지의 경매 진행 내역 및 유찰 횟수

* 미납 전기료 약 11,353,550원의 정산 비용

* 목포 지역 아파트 시세 및 향후 시장 전망

* 본건과 유사한 조건의 인근 아파트 매매 사례

* 해당 물건이 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 처리 경과 (정보가 있다면)

상기 요소를 면밀히 분석하여 무리한 경쟁을 피하고, 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.