나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51665 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목원동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상25층 건물 내 제10층 제1002호(남향, 계단식)로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 타일붙임 바닥 : 강화마루, 타일붙임 창호 : PVC새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51665 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 198,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

건물면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 건축 정보:

건물명: 남교 크레지움 에듀파크

사용승인일: 2020년 4월 13일

총 층수: 25층

해당 층: 10층

구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

동: 1동

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 남교동에 소재한 '목원동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재하는 주상복합 용도의 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 남측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을1, 2020-04-23 접수, 100,800,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 말소기준권리 외 별도의 부담을 인수하지 않습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 182,700,000원 (174,000,000원 + 증액분 8,700,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020-05-29

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 다만, 명도 과정에서 협조가 필요할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약 상 채권 총액은 483,500,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주상복합 지역에 위치하여 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

목원동행정복지센터가 인근에 위치하여 관련 행정 서비스를 이용하기에 용이합니다.

주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

목포시 남교동 1-1 인근에는 다수의 소규모 근린생활시설(편의점, 식당, 은행 등)이 운영 중이며, 대형 쇼핑몰이나 백화점과 같은 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있어 차량 이용이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 편의점, 마트, 병원, 약국, 음식점 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 단지 내 상가 및 도보 거리에 위치한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

남교 크레지움 에듀파크 아파트에서 도보 또는 차량으로 통학 가능한 인근 학교로는 목포서부초등학교(초등), 목포제일중학교(중등), 목포정명여자중학교(중등) 등이 있습니다. 상대보호구역으로 지정된 점은 교육 환경 보호 측면에서 긍정적 요소로 볼 수 있습니다.

교통: 인근 시내버스정류장에서 다수 노선 이용이 가능하며, 차량 이용 시 목포 시내 및 주요 도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

*미납 전기료: 현황 조사 보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지의 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 명도 시점까지의 정산 여부 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

*공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 본 건 단독으로 매각이 진행되나, 전체 채무 규모를 파악해두는 것이 좋습니다.

*명도: 임차인의 대항력은 없으나, 강제적인 명도 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 아파트입니다.

목포시 남교동의 주상복합 지역에 위치하며, 교육 및 교통 여건이 무난합니다.

다만, 상당 금액의 미납 전기료는 반드시 확인하고 인수 여부를 결정해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 감안하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

*말소 기준 권리 확정으로 권리 분석이 명확합니다.

*임차인의 대항력이 없어 명도 관련 위험 부담이 적습니다.

*사용 승인 연차가 비교적 최근(2020년)으로 건물의 노후도가 낮습니다.

*주상복합 지역의 특성상 상업 시설 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 198,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사된 실거래가 및 유사 물건의 시세, 그리고 앞서 언급된 미납 전기료와 같은 잠재적 비용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

남교 크레지움 에듀파크 아파트 72㎡ 타입의 최근 실거래가는 2023년 11월 1억 8천만원, 2024년 2월 1억 7천 5백만원 수준으로 확인되었습니다. 현재 유사 면적대 매물 호가는 1억 8천만원대부터 형성되어 있습니다.

본 물건의 입찰가는 권리상의 안전성이 확보된 점을 감안하더라도, 미납 전기료 등 추가 부담 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 경우 미납 전기료 부담액을 제외하고 산정하며, 향후 명도 비용 등을 예측하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.