나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53668 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 776-2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "각골초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 2층 201호로서(사용승인일:2009.06.01) 외 벽:석재붙임 등 마감, 창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(각골초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>,대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 김영현)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 776-2, 2층 201호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53668 (1)이며, 감정가는 201,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지 면적은 40.50㎡ (약 12.25평)이며, 건물 면적은 75.75㎡ (약 22.92평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '각골초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

동측으로 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로1류에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(각골초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 2026년 8월 25일부로 지정기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 19일자 동화성세무서장의 압류입니다.

등기부상 모든 권리(압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 법원에 의해 말소 예정이므로, 경매 완료 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(임차권자 김영현의 승계인)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 220,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 8월 20일, 확정일자는 2021년 7월 15일이며, 배당신고일자는 2023년 9월 11일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

특히, 주택도시보증공사는 2026년 6월 1일자로 임차권자 김영현으로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출받았습니다.

이는 임차인의 보증금에 대한 법적 권리 행사가 제한됨을 의미하며, 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 본오동 지역의 다세대주택 및 연립주택은 다음과 같은 시세로 거래되었습니다.

* 본오동 872-3번지 (안산송촌빌딩, 연립, 2002년 준공, 98.37㎡): 2026년 7월 3일 180,000,000원에 거래됨. (평당 약 183만원)

* 본오동 826-10번지 (다세대, 2015년 준공, 20.96㎡): 2026년 7월 2일 44,000,000원에 거래됨. (평당 약 210만원)

* 본오동 974-6번지 (상록2차, 다세대, 2002년 준공, 60.06㎡): 2026년 7월 2일 144,000,000원에 거래됨. (평당 약 239만원)

본 물건은 75.75㎡ 면적에 2009년에 준공되어, 인근 유사 물건 대비 신축 연차가 비교적 젊은 편입니다.

특히 본오동 974-6번지의 60.06㎡ 면적의 다세대가 2002년 준공임에도 14,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 5층 건물 중 2층 201호이며, 2009년 6월 1일에 사용승인되었습니다.

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

'각골초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)와의 임차권 관련 확약서 내용: 비록 대항력이 없고 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 명확한 합의 내용을 숙지해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간 만료: 2026년 8월 25일부로 허가구역 지정이 만료되어, 일반적인 거래에는 큰 문제가 없으나, 외국인 등 특정 대상자에게는 과거 규제가 있었음을 인지할 필요가 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리관계가 매우 명확하고, 인수되는 유치권, 임차권 등 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 확약서로 인해 임차인 관련 불확실성 또한 해소되었습니다.

2009년 준공으로 비교적 신축이며, 각골초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정이 해제된 점도 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담도 없습니다.

* HUG 확약서 확보: 임차인 관련 법적 분쟁 가능성이 현저히 낮습니다.

* 양호한 입지: 각골초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 가격 잠재력: 감정가 대비 시세 분석 결과, 시세 이하의 낙찰 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 180,000,000원에서 190,000,000원으로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본 물건의 적정 입찰가는 시세 범위 내에서 결정될 것으로 보입니다.

경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 다르겠지만, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.