나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31888 [1] 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 665-2 전 경매

전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 665-2 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경31888(전주지방법원 경매1계). 감정가 36,521,000원, 최저가 25,565,000원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 31888 [1]
소재지	전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 665-2
용도	토지
매각기일	2026.08.24
관할법원	전주지방법원 경매1계 (259-5531구내:531))
이용제한	(접함)임업용산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 계획관리지역, (접함)농림지역

면적

토지면적	1,263㎡ (382.06평)

금액

감정가	36,521,000원
최저가	25,565,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	2,556,500원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.06	36,521,000원	유찰
2차	2026.08.24	25,565,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 소재 &quot;월촌마을&quot; 북서측 인근에 위치하며 주위는, 사찰, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역입니다.
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
형태 및 이용상태: 기호1,2) 부정형 토지로서 전 상태(현황 휴경지)입니다.
인접 도로상태: 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육금지구역.
제시목록 외의 물건: 기호1) 토지상에 감나무등 10여주가 소재합니다.
공부와의 차이: - -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 :미상입니다. 기 타 : - -

물건 비고

1.농지취득자격증명원 제출 필요((매각기일 2주 전부터 관할 시·읍·면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)
1.일괄매각
1.지상의 제시외 수목(감나무 등) 매각 포함
1.지적도상 맹지로 인접지로 출입

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31888 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 665-2

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 36,521,000원

* 토지면적: 1263.00㎡ (약 382평)

* 매각대상: 토지 매각 (건물 없음)

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 소재 "월촌마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 사찰, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 월촌마을은 과거 취약지역 생활여건 개선 사업을 통해 환경이 개선된 바 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 인근 버스승강장을 통해 이루어지며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 완주군 운주면은 대둔산과 인접해 있으며, 전주보다는 논산, 금산 등 충청남도 지역과의 접근성이 더 용이한 편으로 알려져 있습니다. 대전으로의 접근도 마을버스를 통해 가능합니다.

* 도로상태: 본건은 지적도상 맹지이므로, 인접 토지를 통하여 출입해야 합니다. 이는 매수인이 주의해야 할 중요한 사항입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 5월 1일자 김향은의 가압류(갑15)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본에 기재된 모든 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 말소됩니다. 채권자(엠메이드대부)가 신청한 강제경매(갑27) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 69,449,816원 (이는 현재까지 기재된 채권 총액이며, 대부분 말소 예정입니다.)

1.4. 상권분석

* 지역적 특성: 본건이 위치한 완주군 운주면 장선리는 전반적으로 농경지와 임야가 주를 이루는 지역입니다. 마을 단위의 정주 여건 개선 사업이 진행된 지역이 있으나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변 상업 시설: 인근 지역에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이나 식당, 카페 등이 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 상업 시설 분포는 해당 지역의 개발 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

* 개발 가능성: 본 토지는 계획관리지역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 계획이 있다면 관련 법규 검토 후 가능할 수 있습니다. 다만, 가축사육금지구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로는 제한됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 운주면 지역은 대둔산을 중심으로 관광 자원이 발달해 있으며, 운주계곡, 화암사, 안심사 등 자연 및 문화 유적지가 있습니다. 월촌마을은 주민 삶의 질 향상을 위한 사업이 진행된 곳입니다.

* 대중교통: 인근에 버스 승강장이 있으며, 마을버스를 통해 주변 지역 및 대전까지 연계가 가능합니다. 완주군 운주초등학교, 운주중학교, 한국게임과학고등학교 등이 인근에 위치할 수 있으나, 정확한 통학권은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보나 검색 결과에서 본건 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 돼지 농장의 악취 문제가 지역적으로 제기되었던 사례가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통한 통행로 확보가 필수적이며, 이 과정에서 토지 사용 협의 등 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 매수인은 반드시 관할 시·읍·면사무소에 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금 전액이 몰수되므로 매각기일 2주 전부터 미리 신청하고 발급받아야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 '계획관리지역' 및 '가축사육금지구역'으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

* 수목 포함: 지상에 소재한 감나무 등 수목 10여 주가 매각에 포함되므로, 현황을 정확히 확인해야 합니다.

* 자연재해 위험: 최근 기록적인 폭우로 인해 장선천 인근 지역에서 하천 범람 및 제방 유실로 인한 침수 피해가 발생한 사례가 있어, 재해 위험에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 완주군 운주면의 농업용 토지로, 감정가는 36,521,000원입니다. 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다. 주변 환경은 자연 녹지 및 농경지가 혼재되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 자연 경관이나 휴양림 등이 발달한 지역입니다. 권리상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 상태입니다. 그러나 맹지로서의 접근성 문제, 농지 취득 요건 충족의 어려움, 최근 발생한 집중호우로 인한 침수 피해 사례 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 취득 가능 자격 확인: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 가능한지 여부가 투자 성패의 결정적인 요소입니다.

* 맹지 해결 방안 모색: 인접 토지와의 원만한 협의를 통해 통행로를 확보할 수 있다면, 토지의 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

* 계획관리지역의 잠재력: 계획관리지역은 건폐율, 용적률 등에서 타 용도지역 대비 유리한 측면이 있어, 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 잠재 가치: 현재 제시된 감정가와 권리 분석 상의 깨끗한 상태를 고려할 때, 맹지 문제 해결 및 농지 취득 자격 확보 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 36,521,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필수 제출 요건, 그리고 최근 집중호우 피해 사례 등을 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 향후 맹지 해결 및 농지 취득 가능성을 고려한 잠재 가치를 산정하여 결정해야 하며, 보수적으로는 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 29,000,000원 ~ 36,500,000원

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 전문가의 추가 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기를 권장합니다.1.물건 기본정보