나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102139 [1] 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 103동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 "부일외국어고등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층 건내 제24층 제2401호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등. 창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 "공동주택(아파트)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호구역,준보전산지(2021.12.17).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102139 (1)

* 물건종류: 아파트

* 소재지: 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 103동 24층 2401호

* 감정가: 173,000,000 원

* 토지면적: 47.73㎡ (약 14.45평)

* 건물면적: 59.54㎡ (약 18.02평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 "부일외국어고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 등기부 상 총 채권액은 260,000,000원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (강정연)

* 주택임차권 (박성현, 130,000,000원) - 말소 예정 (대항력 없음)

* 근저당권 (주식회사유창강건, 100,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사폼테크, 30,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 145,033,414원) - 본 경매 사건

* 말소되지 않는 권리: 없음 (일반적인 경우 낙찰 시 등기부상 권리는 모두 말소됨)

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 변제되거나, 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-09-01

* 확정일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* ※ 본 임차인은 전입/확정일자 및 배당신고일자가 향후 시점으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이러한 특이사항은 임차인의 실제 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 세부적인 사실 관계 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-20

* 확정일자: 2020-10-14

* 대항력: 없음

* ※ 등기부 상 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 상권은 주거지 특성상 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* 인근 "부일외국어고등학교" 외에 대규모 상업 시설은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리 (보통 수준)

* 편의시설: 주거지역 내 기본적인 편의시설 접근 가능 (정확한 정보는 현장 확인 필요)

* 교육시설: 부일외국어고등학교가 인근에 위치하며, 기타 교육시설은 주거지 내에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건 정보에 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차 또는 물건 인수 후 발생할 수 있는 특정 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 HUG 관련 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 비록 대항력이 없는 것으로 분석되나, 임차인의 명도 저항 가능성 또는 추가적인 법적 분쟁 발생 여지를 염두에 두어야 합니다. 특히 김 임차인의 경우, 전입/확정일자 및 배당신고일자가 향후로 기재된 점은 특이사항으로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2018년 준공으로 비교적 신축이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건 감천 오펠리움 아파트는 부산 사하구의 주거 지역 내에 위치하며, 신축 연식과 최고층(24층)이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 임차인들도 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 임차인 김 의 특이한 날짜 정보는 반드시 사전에 명확히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고층(24층) 로얄층 위치로 조망권 및 일조권 등 우위 확보 가능성이 있습니다.

* 2018년 준공으로 비교적 최신 건물로, 내부 상태 양호 기대 가능합니다.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 입찰 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가 및 시세 분석

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 감천 오펠리움 아파트 59.6019㎡ (본건과 유사 면적)의 경우 2026년 5월 15억 5천만원(155,000,000원)에 거래된 사례가 있으며, 2026년 7월 30일에는 18층이 16억 0천만원(160,000,000원)에 거래되었습니다.

* 본건은 24층으로, 최근 거래된 18층보다 높은 층수이므로 시세는 160,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가는 173,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 감정가는 173,000,000원이며, 최근 실거래가 최고가 160,000,000원(18층)임을 고려할 때, 24층 로얄층의 가치를 반영하면 165,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 확인 및 본건의 현장 상태, 임차인과의 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 165,000,000원 부근에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보다 적극적으로는 170,000,000원 이상으로도 고려 가능합니다.

* 주변 시설 분석:

* 지도 검색 결과, 본건 주변 지역은 주로 주거단지, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.